作者：wxmang ｜ 本文正文：《一种房地产开发新模式：概念传销》 ｜ 收录读者讨论 123 条，其中作者回应 63 条（共 37 位参与者）。
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问 ｜ （无前文，作者主动补充）
答 ｜ wxmang ｜ 2009-11-10
证明材料一 这是我根据报道整理的（见http://news.hainan.net/ 2009-11-11 ）
上世纪90年代海南800多亿元资产化为550多座“烂尾楼”，给银行体系造成了大量的不良资产，一些问题甚至遗留至今。这次，凭借“国际旅游岛”的概念，众多开发商再次涌向海南，争先恐后地圈地造楼。他们赌的仍然是一个“预期，”预期五年，十年或更长时间，海南会……
上周，国际旅游岛将获批的传闻一出，股市就闻风而动，海南概念板块一起涨了起来。但实际上，对国际旅游岛反应最快的还是房地产开发商。在国际旅游岛正式获批之前，各大知名房企早把好地块“瓜分”得一干二净。房地产商们基本“圈地”完毕，就等国际旅游岛项目落地了。
知名开发商在圈地
海口西海岸新区属于北京首创与海口市政府合作进行土地一级开发，规划有6563亩沿海土地，其中首创负责在那里兴建一个海口的行政中心，其余用地则推向市场，如10月中旬又挂出一批地块。而据了解，目前已有如万科、富力、天鸿等20多家企业“扎堆”在西海岸新区。今年5月做过专场推介，邀请了179家开发商，有浓厚兴趣的79家，每个月都要接待10家左右。底价每亩130万至140万元，折合楼面价一两千元，但是开发商肯定乐意抢占位置好的地块，价格最后也被飙到每亩300万至400万元。
海南的另一大城市三亚也是如此，如2007年开始放地的海棠湾9月时又举起了今年的首次土地出让大旗，挂牌出让的约292亩酒店用地的起始价为每亩233万元。不过，相对于其首期推地时每亩97万元的底价已经涨幅惊人。
据了解，正是在2007前后的几年间，开发商在三亚掀起了第二轮的圈地潮，和黄、雅居乐、富力、保利、中粮、万达、鲁能、今典等知名企业均榜上有名。可以说，三亚周边可利用的海岸线上，已经插满了国内各大开发商的旗帜。例如在陵水县，有富力的富力湾，约2500亩，产品包括别墅群、海景公寓、酒店、商业街等;旁边不远就是雅居乐的清水湾，约15000亩，开发周期长达10年，而产品类型也是这些。又如在海口滨海大道周边，外滩中心、蓝城一号、夏威夷海岸、泰达天海国际等楼盘一路排开。
不过，海南当地的一些开发商已经对土地市场的不断升温感到恼火，“地价越来越贵，加上海南现在推出的地块往往具备一定规模，即便单价可以接受，总价也很高，同时，项目体量大的话，投资额也大，反正我们是拿不起了。”
岛外投资者撑起买房一片天
海口市房管局有过统计，去年岛外购买海口商品住房，无论是面积还是套数，与岛内购买的比例基本都是七三开。三亚更是有过之而无不及，官方数据显示，去年逾85%的商品房卖给了岛外投资者。
去年香港上市公司上海置业以每平方米4780元的楼板价拿下的“海口外滩中心”项目，要知道这一楼板价已经超过了去年海口商品住宅的成交均价，但如今售价高达11500元/平方米的精装修公寓却在上海、沈阳等地的推介中销售良好。
据调查，海口的外来购房者主要分为几大地域：东北人，以自住为主，因为喜欢海南的气候，养老或过冬的需求很大，所以海南很多楼盘都会在北方城市设点。四川和浙江人，以投资为主，也有部分定居。山西人，也是偏投资，煤老板不但买房，还愿意介入开发。另外，近几年上海、香港、台湾等地的投资者也多起来。海南所有的高档住宅都快由外来购买力垄断了。
http://news.hainan.net/newshtml08/2009w11r11/577168f0.htm
最后于2009-11-10 19:57:17改,共1次;
证明材料二1、上海土地爆炒高烧不退 土地转让收入有望翻番（2009年11月11日 中国证券报 ）
年初上海财政局在预算报告中将今年土地转让金收入设定为393亿元时，或许还在为能否完成计划而忐忑，毕竟2008年的土地出让金收入不过372亿元。
中原地产的最新监测数据显示，今年前三季度，上海土地出让金收入高达652亿元，在所监测的7个一线重点城市中排名第一。这个数字已经超越了2007年的517亿元，创下上海土地出让金收入的新高。而四季度上海市继续推出多幅土地，预示着年初的计划有可能实现翻番。
统计数据显示，1—8月，上海地方财政收入为1744.79亿元，其中，8月为184亿元，以9月财政收入与8月持平计算，前三季度土地出让金收入已经达到同期财政收入的三分之一。
11月4日，在上海市政府宣布迪士尼项目获批的当天，被外界称为“迪士尼地块”的上海川沙A08-03地块进行现场竞标，结果短短15分钟，上海象屿置业就以11.9亿元一举夺下了该地块。该地块264%的溢价水平已经创下今年新高。而14024元/平方米的楼板价已经达到周边最贵楼盘的售价。
2、财政收入年内首现正增长 土地出让金收入大增（2009年06月16日 每日经济新闻）
5月财政“亮点”，中央、地方本级收入“双正”，分别增长5.7%和3.3%。
今年以来，一直“勒紧裤腰带过日子”的财政部门终于小松了一口气。
数据显示，5月份我国财政收入6569.47亿元，同比增4.8%。其中，中央本级收入增长5.7%；地方本级收入增长3.3%。全国财政支出4608.01亿元，增长14.5%。
观察分项数据还可以发现，5月份财政收入中非税收入同比增长1.3倍。同时，今年1~5月累计非税收入同比增长21.2%。由此可以看出，5月份非税收入的增加成为拉升今年前5月非税收入整体上涨绝对主要的因素。全国各地新一轮卖地热的兴起，让地方政府土地出让金收入大增，从而构成非税收入增长的重要组成部分。
而信贷面的宽松则是支撑本轮土地出让热的基础，北京大学房地产研究所所长陈国强表示，第一季度开发商拿到大量贷款，这些资金在一定程度上则通过买地的方式，转入地方政府收益。
在这样的判断下，不仅卖地的节奏在增加，地方政府释放出的地段质量也是节节升高。“例如北京，仅5月一个月应该就比前四个月卖地收入的总和还要高。”陈国强表示。
3、按照袁剑在《房地产套牢中国？》一文提供的数据，从20012003年间，地方政府的土地出让收入为9 100亿元，约占同期全国地方财政收入的35%；而1998年不过区区67亿元，从20012003年发行的国债总额仅为9 300亿元。不仅如此，土地出让款此后年年高升，2004年全国土地出让金高达5 894亿元，占同期地方财政收入的47%；2005年，全国财政收入首破3万亿，在国家收紧 地根 的情况下，土地出让金总额仍有5 505亿元，是财政收入的1/6强。相当一部分地方财政的各种预算内外土地收入比重在50%以上；2006年，全国土地出让总收入为7 677亿元。在许多地方，土地收入已经占到地方财政收入的一半。土地出让收入成为地方政府的 第二财政 ，成为地方财政的支撑，有效地弥补了分税制后地方财政收入的不足。
国务院发展研究中心组织长期研究中国土地问题的专家组成 中国土地政策改革课题组 ，从2003年开始经过两年多的田野调查，结论是土地财政成为全国范围的地方财政主要来源。在东部一些发达县、市，由建筑业和房地产业创造的税收是地方税收中增幅最大的两大产业，增幅高达50%~100%。这两项税收占到地方税收的37%以上。西部地区政府也选择了城市扩张，从建筑业和房地产业的发展中开辟税源，增加政府收入。
据全国政协委员、中央财经领导小组办公室副主任陈锡文提供的数据，在2003~2005年，很多一线城市的 非税收入 中，土地出让金占1/3是 很正常的事 ，另一些民间学者的估计更高。
统计表明，在整个房地产的建设、交易的过程中，政府税、费收入占到了房地产价格的30%~40%左右。如果再加上占房地产价格20%~40%的土地费用，地方政府在房地产上的收入占到整个房地产价格的将近50%~80%。（而在欧美国家，地价、税费相加大约只占到住房价格的20%。）中国目前涉及房地产业的税种有9个，中央政府出台的收费项目有20多种，地方政府出台的多达几百种。我国房地产三级市场上的税收几乎是世界上税负最重的，土地增值税从30%~60%不等，实行四级累进税制，税率为3%的契税，税率为5%的营业税（单位和个人转让房屋按 销售不动产 税目计征营业税），税率为营业税7%的城市维护建设税，税率为3%教育费附加税，税率为0.5 的印花税。房屋销售所得税有两种，在核定征收方式下的应纳税所得额为房屋转让收入，核定征收率为1%；在查实征收方式下的应纳税所得额为财产转让所得，即转让收入额减除财产原值、合理费用和缴纳相关税费后的余额，税率为20%，后按折算计在累进税率为5%~45%的个人所得税中征税。上百项税费使房价居高不下，成为稳定的税源。
全国工商联房地产商协会在2008年就全国9城市 房地产企业的开发费用 进行调查，显示在总费用支出中，流向政府的部分（即土地成本+总税收）所占比例为49.42%。其中，三个一线城市中，上海的开发项目流向政府的份额最高，达64.5%；北京为48.28%；广州为46.94%。调查还显示，房地产项目开发中，土地成本占直接成本的比例最高，达到58.2%，为最主要的组成部分。2007年重庆全市有一半的财政收入依靠房地产税收，达到400多亿元，有统计显示近3年来上海仅通过土地批租就进账了近千亿元，地方政府浮出水面，成为房地产利益链中最大的受益者。
4、多个城市土地财政收入提高 ＂喂饱＂地方财政（人民网四川视窗 2009-9-30 ）
截至9月底，北京、上海等城市土地出让金已超过前两年的全年水平。一直以来，土地收入作为财政收入来源中的重要一项，在各地方政府财政中占有很大份额。2009年，楼市快速回暖带动土地市场升温，更使得地方政府的“土地财政”模式发挥了明显的作用，北京等城市的土地出让金已占当地财政收入的三分之一。
北京市副市长陈刚曾公开表示，确保国有土地有偿使用收入征缴入库总额与去年持平，本着“多储快供”的原则，加快供地，增加政府土地收益。根据北京土地整理储备中心的数据，2009年至今，北京共出让土地184宗，土地收入价款共计511.74亿元。而2008年共出让土地148宗，土地收入价款共计502.69亿元。前三季度北京市土地收入价款已经超过去年全年水平。由于四季度仍有多块重要地块等待入市，因此业界普遍预期今年北京的土地收入将达到700亿元，创历史新高。土地收入预计将占北京地方财政目标的三分之一强。
上海全年预计可供住宅用地1597公顷，分别比2007年、2008年增加5.7%、16.0%。从年初至今，上海市公告出让的土地收入已高达526.1141亿元，其中住宅土地收入为291.9147亿元，处于全国领先水平。而上海2008年土地出让金收入为398.1842亿元，2007年为481.294亿元。目前上海市的土地收入已经超过前两年的全年水平。例如9月10日，上海长风地块以70.06亿元的天价拍出，其楼面价格达到22409元/平方米。而在一年前，此次拍卖中的长风7C地块曾以起始价16.053亿元、楼面价1.4万元/平方米出现在土地市场，由于无人问津而最终流拍。
从全国来看，2006年全国土地出让金收入约为7000亿元人民币，2007年猛增至1.3万亿元人民币，其中，招拍挂出让土地收入超过9000亿元人民币，同比增长约6成。2008年，房地产市场走势低迷，土地市场降温，但全国土地出让总收入仍高达9600多亿元。今年，由于土地市场表现活跃，业内预计将较去年同期有大幅提高。
统计数据显示，1-8月房地产开发企业本年资金来源33689亿元，同比增长34.2%。其中，国内贷款7384亿元，增长46.3%；企业自筹资金11045亿元，增长12.6%；定金及预收款8712亿元，增长43.2%；个人按揭贷款4507亿元，增长94.1%。
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问 ｜ 陈经 ｜ 2009-11-10
都说温州人炒得人心不安天下大乱，原来快成了传销末端土地传销这个概念不错。某开发商说，三分之一的地产公司不建房，只倒地皮。看来就是这样的。
可能温州人以前是自发组团炒的，挣大了。还有地方政府请去炒，引资搞搞活。可能后来政府一伙人发现，其实不用靠温州人炒。也有可能是有意把温州人推出来，给舆论骂。
答 ｜ wxmang ｜ 2009-11-10
某省会城市政府副市长，曾经下令包海航飞机，免费请XX炒房团来拉抬人气，理由是我们的唯一优势就是只有一个口号：。。。。。。（不好意思说，这是我的一位校友），不把人气拉起来，鬼都不来。
所以政府比一般传销队伍更专业，更猛，一般传销人家好歹有个产品为载体，出售发财梦，而他们只出售一个发财口号：概念传销。而且所有传销队伍都像老鼠一样，偷偷摸摸，哪像政府传销：警车开道，大会堂宴请，电视台专题宣传，个人专访，包机接送（包机上还有横幅：热烈欢迎XX投资者共创XX辉煌），搞得职业炒家们一个个红光满面，神采奕奕，精神抖擞，气吞山河，睥睨天下：某市长，请放心，全包在我们弟兄身上，一个月初见成效，三个月大见成效，一年地价不翻两番，我们弟兄就不在江湖上混了。
某市长也红光满面，慷慨激昂：利益共享，预祝大家发财，干杯。
像不像喜剧，可惜是真的。
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问 ｜ 禅人 ｜ 2009-11-10
天津也该有动静吧？都说开发规模要倍于浦东了。
答 ｜ wxmang ｜ 2009-11-10
刚与某与炒家集团小头目网络交流，结果是：影帝一退休，滨海成鸡肋，不趟浑水。
4#
问 ｜ 田密 ｜ 2009-11-10
普通人不投房产投什么？大家都在说现在房价虚高，落到我这个小老百姓上，最近手头有点闲钱，你说炒股或者买黄金什么的咱是穷忙族，没那个精力；存在银行还不够贬值，所以只考虑是还房贷还是再买房投资了。
答 ｜ wxmang ｜ 2009-11-10
从整体来看，京津和沿海发达地区房价在今后一段时间仍有上涨动力和空间，主要原因是通货膨胀预期和流动性过剩，目前房地产是我国唯一可以与股票对冲风险的投资工具（至于其他对冲工具，例如做空，指数等等鉴于监管层对投机风险控制能力不足，可能短期内很难推出）。但是具体到某个项目而言，却可能蕴含巨大风险,因为主要是地段升值受诸多因素影响，例如规划道路的方案修改，某市政设施的建立（例如污水处理，垃圾处理），邻居品味（例如在拆迁小区建设等）等等，此外房型、质量、物业管理水平等等都必须考虑，所以房地产保值投资是个技术活，需要积累很多信息和经验，不是外行可以轻易盈利的项目。
5#
问 ｜ 懒厨 ｜ 2009-11-10
怎么有这么爽的事情风险就由银行承担了，但是利益就地方政府给分了。
请问是否制度上出了问题？
答 ｜ wxmang ｜ 2009-11-10
我记得以前有部电影《把一切献给党》，生命都献了，何况存款。至少我们某些领导是这么认为的：没有改革开放，你那里能够上大学，你那里来的存款。现在让你献点就唧唧歪歪。但是他自己却象老鼠搬家一样，一趟趟往国外运存款。
6#
问 ｜ 懒厨 ｜ 2009-11-10
忙总可能有点误会我的疑惑，是关于中央和地方的关系的。
国家银行应该算是中央的吧，房地产开发，卖地的收入，地方政府有蛋糕切吧？
从您文中观点看来，似乎地方政府没有承担什么风险，收益却是大大的，难怪会失控，我觉得是否制度上出了什么漏洞？
答 ｜ wxmang ｜ 2009-11-10
没有制度缺陷，本来就是地方需要活命钱，一般以前是转移支付，现在规模大到中央支付不起了，只好想法从民间集资：概念传销（官方说法叫走市场化道路）。其间可能会有部分银行资金辗转进入，但是：一是比例至多五五开（因为银行贷款要抵押），比100%靠中央还是便宜；二是银行还有债务追索权，说不定还有利润收益。总之是个将你的骨头熬你的汤的如意算盘。中央并不吃亏，本来要100%支付，现在搞好了一半都用不着，你说划算不划算。
应该在本届政府内没有问题，下届政府难说原因是骑虎难下。目前所有政策都是被动的，症状是优柔寡断，原因按河南话是“一个球不懂，带着几个不懂球”，例如：外汇升值最佳窗口时期错过，被迫升值，损失巨大；宏观经济形势误判，被迫大角度转180度大弯，差点翻车，4万亿，10大产业规划等等都是转弯后遗症。。。。。。至于下届政府是否愿意买单，不知道。只能慢慢看。
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问 ｜ 日月光 ｜ 2009-11-11
你要人家城市建设如何搞？我知道一个地方，某中部英雄省会城市，就是从某地过去一个炒房省长，短短几年将房价炒的暴高，这个城市是我从小生长的地方，一直没什么变化，可是大学毕业几年回去一看，天翻地覆，而且哪里的政府很聪明的将所有的内陆湖连在一起，不但将死水变成活水，而且由于水面的增加和循环使得这个千年的火炉城市风凉了不少，直后悔没有早两年砸点钱买点房。
环境的改善难道不是对房价很好的注解？ 环境的改善钱又从哪里来，其实很多都是象因果循环，正反馈还是负反馈，政府就是这个推手。
答 ｜ wxmang ｜ 2009-11-11
我想我没有指责政府的意思，只是觉得象传销这种需要吐血来大幅提升功力的天魔大法最好少用，不但后遗症巨大，而且物极必反。
以一个经历过海南从辉煌到破落全过程的人亲身经历来看，目前许多城市正在重蹈覆辙。92年1月，你到海口理发店去，理发师都会问你：老板要不要地。但是93年7月开始的衰退，真正实现了满城尽带烂尾楼，百业凋零，就业无门。直到今天海南还在付代价。所以物极必反。
至于是否支持政府传销房地产，主要看利益来确定立场。例如周小川就坚决反对，因为日本泡沫破灭后金融体系受到重创的前车之鉴；而谢旭人却欢迎，因为水涨船高，财政部也会得益；地方政府肯定是支持的，既增加GDP，又解决就业，又有政绩，个人呢又有点好处；老百姓在购房前是坚决反对政府推高房价的，恨不得一块钱一平米，但是一旦购买，就坚决支持政府推高房价，恨不得一千万一平米。一旦房价从高位跌落（从长远来看不可避免），就会找政府算账，政府还得吐血买单。我在广东省政府大门口就看到过白布上用红油漆写的：还我活命钱—-标语，触目惊心。一打听才知道是北京一些人集资到惠州炒地亏损后找政府要赔偿。结果为创造和谐社会，只好政府买单。这些人赚钱的时候怎么不到省政府来请官员们吃吃饭？亏钱就想起党来了。
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问 ｜ iwgl ｜ 2009-11-11
我的一个老乡跟我说最初提的不是＂国际旅游岛＂，而是＂国际自由岛＂，因为这个名字给人以不好的联想，刺激性太强，所以改成了国际旅游岛，忙总应该也知道这个吧？
答 ｜ wxmang ｜ 2009-11-11
这个故事就多了，创意多到丧心病狂程度，病急乱投医可以理解。
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问 ｜ 南方有嘉木 ｜ 2009-11-12
先生退隐江湖之后，来西西河写小说吧此段真正好文采，活画一副热闹场景。
以先生经验和功力，写足二十年目睹之怪现状恐怕无碍。
如此节便可谓：
闹哄哄地产新传销 惨淡淡烂尾映夕烟
另问好，祝安。
答 ｜ wxmang ｜ 2009-11-13
我是这么看的：目前我们写点小品，随笔大约没有问题但是要想对这个大时代的过程进行评价或描写是力不从心的。这三十年中国的突变是几千年从未有过的，在文化心理上，在经济结构上，在伦理道德上，在社会组织上都发生了翻天覆地的改变，我经常对在国外的同学说：你们会对错过了与国家共同成长和见证一个中世纪古老国家凤凰涅槃，脱胎换骨成为一个现代国家的机会终身遗憾（实际有人已经在遗憾了）。
我们现在还一直在这个巨变的洪流中，无法看清因果关系，无法判断未来前景，甚至都无法估计目前一切的价值，所以只能等下一代，甚至更下一代来完成这个任务。
其实我们太幸运了，也许今天认识的人就将是历史上的伟人，将于日月同辉，也许今天经历的事件就就将是历史上的永恒，将彻底改变这个民族的命运。我们这三十年经历了多少伟大而深刻的事情：70年代末的经济改革（实际是公有制的农奴制向私有制的自由民转变）；80年代初的中国式启蒙运动；80年代中期的中国式狂飙突进运动；。。。。。。直到今天的回归理性、自由、平等思潮。我已经很知足了，借用一句话：在那个伟大的时代，我在。
所以我觉得写我这三十年看到的东西，非常困难，几乎就是一部人类进步史。我看到的不光有阴暗的东西，更多是这个国家光明的未来。也许是自己才力不足，总之无从下笔。
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问 ｜ 老惰 ｜ 2009-11-14
现居荷兰的李剑芒也是科大78级，但李是少年班，
答 ｜ wxmang ｜ 2009-11-29
李剑芒是著名的汉奸万岁理论发明者真是语不惊人死不休。虽然我认识他（当时一系和四系都在银行干校），但是道不同不相交流。我认为很可耻。
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问 ｜ 小小何 ｜ 2009-11-29
【文摘】房地产已彻底绑架地方政府 正在绑架百姓链接出处
房地产正在绑架中国金融。中国金融机构在房地产里的贷款(包括开发商贷款、土地贷款和个人住房按揭贷款)已经达到几十万亿，在这种情况下，金融机构是不敢轻易紧缩房贷政策的。否则，房地产价格迅速下跌，银行存量房贷将面临巨大风险
房地产正在绑架中国普通百姓。城市居民为一套住房耗尽三代人的积蓄。一些百姓为一套住房几乎用一生的收入来归还银行按揭贷款，成为可怜的“房奴”。
答 ｜ wxmang ｜ 2009-11-29
请看我以前写的一篇，可以比较http://www.ccthere.com/article/2323258
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问 ｜ witten1 ｜ 2009-12-05
少年班和四系当时是一回事？我只知道最早的时候四系是00系，难道那时少年班也是放在这＂00＂系里的？
答 ｜ wxmang ｜ 2009-12-05
1978年时，科大各系代号如下：1系：数学；2系：物理；3系：化学；4系：近代物理；5系：近代力学；6系：无线电电子；7系：地球和空间科学；8系：生物；9系：精密机械。1981年增加10系：管理科学。
少年班77级，78级均在78年并入普通班，其实只集中学习了6个月。李剑芒选择的是4系：近代物理（实际就是理论物理、高能物理和核武器）。当时四牌楼这边宿舍不够，就占用原安徽省银行干校地盘，把一系和四系放在一起（因为基础课相当部分一样，例如我们就要学习：理论力学，量子力学、统计力学和电动力学。他们要学习实变函数论，泛函分析等）
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问 ｜ SkyWalkerJ ｜ 2009-12-08
转载一篇，看看现在的住房市场有多么疯这都是平头百姓，不是有钱人。天通苑在北京基本上相当于香港天水围那样的性质。
标 题: 疯狂的女同事
发信站: 水木社区 (Tue Dec 8 23:57:31 2009), 站内
惊闻又买了一套，林业大学附近的翰庭，30多平90万，首付18万，夫妻两个用了若干张信用卡刷出来的，半年内每万元月息360元。
之前在天通苑已经有个180平的，父母卖掉老家房子在立水桥又买了一套。去家里看过，白灰墙，水泥地，只把一个客卫装修了一下。电视柜是用的装电视的泡沫，沙发是结婚时候借的。
就是这样，还每天去看房，看到房子就动心。
这样的炒房上瘾的，我见过的不止一个两个。房价不涨起来才怪。
最后于2009-12-08 09:28:34改,共1次;
答 ｜ wxmang ｜ 2009-12-18
完全可能，地越卖越少，胃口越来越大，后备烂尾工程越来越多，不指望地价涨点，你让地方财政平衡怎么办？只是可行性值得考虑，一旦银行紧缩银根，降价都没人买。
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问 ｜ yaojiajun ｜ 2012-02-25
去年上海迪士尼的地价怎样？？？传销顺利吗？？、
答 ｜ wxmang ｜ 2012-02-25
上海好像他们没得手，没找到下家，没敢进去（这帮家伙都是有下家或傻家才下手的，就是哄抬价格）。
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问 ｜ 垂天之云 ｜ 2012-02-25
龟儿子李jia诚，到处招摇撞骗
答 ｜ wxmang ｜ 2012-02-25
三亚的海棠湾也被他搞惨了，我估计是某人心中永远的痛。
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问 ｜ weakleilei ｜ 2012-02-25
怎么说呢，概念炒作传销是一方面，实质性的政策和相应带来的巨大投资以及派生出来的土地大幅增值也是客观存在。
纯粹炒概念已经难以为继了。
答 ｜ wxmang ｜ 2012-02-25
这个典型样板无非是海南和北京。这两个地方真的只有概念或所谓题材。
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问 ｜ weakleilei ｜ 2012-02-25
海南确实炒作的有点不可思议，是不是疯狂炒作基因已经渗入这个岛的骨髓了？
答 ｜ wxmang ｜ 2012-02-25
不是，这次炒作的连海大一期，二期都没有介入，全部是北京，上海和江浙一带资金（据说最多岛内一天就增加300多亿存款）。
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问 ｜ 爱过 ｜ 2012-02-25
忙总海甸岛的美丽沙 被新世界晒了N多年了，不知道现在怎么样了。
答 ｜ wxmang ｜ 2012-02-25
现在基本建成了，不过不知道销售情况如何。
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问 ｜ 明雪积 ｜ 2012-02-26
这个模式和普通地产开发通过炒作抬价新在哪里呢？ 房子想卖高价都要找炒作的理由啊？
什么地段好，环境好，配套设施好，设计好，建筑质量好等等。
答 ｜ wxmang ｜ 2012-02-26
你知道国际旅游岛的内容就知道多么坑人了。
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问 ｜ 啊凡 ｜ 2012-02-26
三年砸千亿 佛山打响城市升级战
新闻摘要： 三年砸1000亿元完成包括“广佛地铁南延线”、“魁奇路东延缩短与广州南站距离”等103个项目，用三年时间实现佛山城市升级，用三年时间摘取“全国文明城市”牌匾……2月10日，佛山召开城市升级三年行动计划实施暨2012年创建全国文明城市工作动员大会，并定下了一系列宏伟目标——如果进程顺利，3年之后，佛山将可能成为珠三角最具竞争力的强市。
http://life.dayoo.com/house/201202/13/95226_22067260.htm
忙总，这个也是概念传销？不过好像都是做实事啊。造桥修路之类。。。。
答 ｜ wxmang ｜ 2012-02-26
佛山主要是腾笼换鸟元气大伤，现在正在找故事恢复体力。
21#
问 ｜ 啊凡 ｜ 2012-02-26
一语惊醒梦中人，想想原来换鸟的时候，鸟都赶走了，周围镇街一些企业外迁的外迁，拆迁的拆迁了，市区原来的厂房现在很多都把地平了盖房子。这个故事能不能引来人气还真难说，佛山还是很富裕的地方。前几天去一个楼盘抢房子，咬出牙血下决心买了，竟然没抢到。。。。。。无语。佛山存款额好像在全国都是排的上号的。
答 ｜ wxmang ｜ 2012-02-27
佛山当时的计划是总部基地，生产线迁往中西部，尤其是湖南、江西和广西，总部留下，税收留下。可是其他省也不傻，会让你税收回流？结果生产线走了，总部也就走了，最后是竹篮打水一场空。引进几个组装车间，例如汽车，并不会改变这种趋势，因为产业链的附加值最高的部分不在组装这一块。
其实一汽大众的组装厂不见得比当年陶瓷地板砖的附加值高。
22#
问 ｜ weakleilei ｜ 2012-02-26
忙总，佛山虽然小企业死了很多，但是来了很多大家伙。
比如一汽大众，马上就要有30亿欧元的设备进口安装了。
整体投资会过百亿欧元。
答 ｜ wxmang ｜ 2012-02-27
这个其次组装厂我是知道的，附加值不高。
23#
问 ｜ 明雪积 ｜ 2012-02-26
记得有免税和赌博合法？问题是全国房价都很高啊？怎么他很特别吗？
答 ｜ wxmang ｜ 2012-02-27
因为他的所有政策和计划都是在纸上的，而且在可见的将来都是如此。
24#
问 ｜ 明雪积 ｜ 2012-02-27
哦，原来如此，有点明白了，基本是想空手套白狼，不过前段时间看中央台的新闻
免税商品好像开始了啊，好多人去买那些奢侈品。
答 ｜ wxmang ｜ 2012-02-27
主要是化妆品和手表之类没什么用的东西。
25#
问 ｜ 蓝沙狐 ｜ 2012-02-27
忙总，汽车产业链最赚钱的不是总装，难道是零部件或者重要零部件？
答 ｜ wxmang ｜ 2012-02-27
发动机总成，变速箱总成和悬挂系统。
26#
问 ｜ 杜鲁门 ｜ 2012-02-27
本帖最后由 杜鲁门 于 2012-2-27 11:39 编辑
忙总，您说李书福前途渺茫（如果没啥投资进来），请问奇瑞有没有未来？
根据在几个论坛上了解的信息，奇瑞这几年走向了汽车正向开发的路子，貌似后劲很足。不过，大家对奇瑞的评价普遍是“会造不会卖”，车子是不错，但就是没销量。
目前，奇瑞正在和以色列合资搞“观致汽车”，又想和斯巴鲁合资搞“奇瑞斯巴鲁”（风传，不知真假），总体感觉奇瑞公司比较迷茫，不知道该往哪里去。
小弟很喜欢奇瑞，毕竟从无到有一步一步走来，很不容易。请忙总就您的所见所闻给我们点评一下奇瑞，谢谢。
答 ｜ wxmang ｜ 2012-02-27
跟李书福没正面接触过，间接有了解，感觉目标不清楚，计划也不清楚（老在变），控制能力也不够（预算从来没有完成过）。
27#
问 ｜ 老和山 ｜ 2012-02-27
这正是汽车的核心啊，也可以说是交通工具的核心，例如飞机和高铁，只不过说法不一样。奇瑞现在还不错，就是不知道所谓的国产发动机、变速箱和悬挂，有多少是真正国产的，不过已经很不错了，就是国人喜欢的静音、车载电子和装配质量上稍微差点，这些都是日韩车的长处。
答 ｜ wxmang ｜ 2012-02-27
我们现在检测样品指标可以，量产产品质量稳定性和一致性还有差距，大型任务不敢用。
28#
问 ｜ 杜鲁门 ｜ 2012-02-27
质量稳定性和一致性，正是奇瑞目前的短板。
这也解释了为嘛论坛上很多人说奇瑞车好，又有人说不好，问题就出在这儿。
答 ｜ wxmang ｜ 2012-02-27
这就是制造业最难突破的瓶颈，这个说明了你的生产组织能力和工艺水平的等级。
29#
问 ｜ weakleilei ｜ 2012-02-27
比如您后面提到的波箱，南海就有一个本田波箱。当然了，波箱的主要零部件还是进口的。
大众说是要带来上百家配套企业进驻佛山南海。不过具体能来多少，都配套些什么，还是未知数。
答 ｜ wxmang ｜ 2012-02-27
南海那家我还是有点知道的，附加值最大一块在日本本土，这边就是赚点汗水钱。
我们完全国产的变速箱企业我去参观过，设备不错，原料差点，工艺差点，所以质量就差点。
30#
问 ｜ 杜鲁门 ｜ 2012-02-27
嗯咯。自主企业里面，据说吉利有自己的自动波箱（从某个地方买的，名字不记得了）。奇瑞以前貌似没有自动波箱，他的A3 AT、G5 AT上用的自动波箱进口自南朝鲜。听说现在奇瑞的6AT自动波箱研制成功了，不过还是遮遮掩掩的出不来，估计还是产品质量稳定性和一致性搞不定。
答 ｜ wxmang ｜ 2012-02-27
号称搞成的不少，敢大规模量产的不多（也许没有），基础管理和工艺没完全跟上，公差大，客户完全要看运气或人品。
31#
问 ｜ 乌金沙 ｜ 2012-02-27
说白了，机械时代、电气时代、信息时代，这些词能够站得住脚，意味着时代的核心所在。忙总说这些，还有前几天的GE燃机，这些产品其利润和高附加值就在于机械、电气、信息的交叉集成，高知识产权壁垒（应对逆向破解的迷魂阵）。
答 ｜ wxmang ｜ 2012-02-27
现在我们做出合格样品来没问题，量产问题很大。
32#
问 ｜ 乌金沙 ｜ 2012-02-27
根子还在专业壁垒打破得不够。有时候可能是会者不难，难者不会。不同专业间，就一张纸。
答 ｜ wxmang ｜ 2012-02-27
这个可能还不是，就是一点核心东西没掌握，比如公差问题，死活解决不了。
33#
问 ｜ 乌金沙 ｜ 2012-02-27
尝试一下找找老外或者特别客观的电力工作者，深入评估一下生产过程中的电压波动情况（稳定性）？我指的深入评估，是指横跨强电弱电，能够评估到很小时间尺度的波形。因为你说这个小范围试验是通过的。
上点年纪的，对强电较熟，偏计算机层面上的较弱；年纪轻的，刚好反过来。这个评估和波形观测方案的设计，又得对这个细分机械行业很熟悉。
所以不容易。
答 ｜ wxmang ｜ 2012-02-27
现在的问题是同一批次产品中，有好的，有差的，而且没规律。
34#
问 ｜ flyfishfan ｜ 2012-03-02
迪斯尼本来是送给奥巴马的一份大礼，结果来华谈崩了，后来开工后附近房价已经涨到3,4万，已经提前消费了，最近限购之后不少开始抛售了。迪斯尼整体要14年建成，附近道路，地铁都在建了，备用土地也有大片。
以世博来看，到时肯定能火，中国人爱凑热闹。
答 ｜ wxmang ｜ 2012-03-03
迪斯尼项目应该没问题，但是房子真不好说，目前这种炒法我觉得难以为继。
35#
问 ｜ bobo0928 ｜ 2012-03-03
我就在上海，我看挺难的。
我觉得土地要大幅升值就要形成新的板块效应，这个版块第一要有独特的概念在上海比如新江湾城，（这个有）第二要不能离市区太远，要和市区搭个边，（这个就没有了）
我给个具体的例子就是佘山。炒房子买到佘山浪费的时间成本可就太大了。
答 ｜ wxmang ｜ 2012-03-03
这个不太清楚上海后期规划，如果政府增加配套投入还可以。不过就相当自以为在北京的人实际上在河北一样了。
36#
问 ｜ newyorker ｜ 2012-05-11
您的意思是什么管理模式都不是?
答 ｜ wxmang ｜ 2012-05-11
当然有模式，只是不知道是什么，效率如何。
37#
问 ｜ asd1210 ｜ 2012-05-21
【求证：京城6月出台重磅调控房产政策】近日传言一些央企内部发文通知全国各地分公司，不惜降价也务必要在今年7月前卖完手上所有存量房，猜测京城或许会在6、7月出台一些重磅型的调控政策，导致央企开始甩货快跑。
忙总，看微博突然大家疯传这个消息，感觉和实际情况不太相符啊，忙总说6,7月份是房地产难关，中央不可能给大家难上加难吧，没日子过了
答 ｜ wxmang ｜ 2012-05-21
这个不清楚。我还没听说，不是庄家在震仓出货吧？
38#
问 ｜ 烽火戏诸侯 ｜ 2012-05-21
这个消息微博上 任大炮没否认
值得商榷了
答 ｜ wxmang ｜ 2012-05-21
不见得，说不定就是他们策划的。
39#
问 ｜ suqier ｜ 2012-05-21
震仓是为了上拉，和出货是两个概念。
今天看到消息说铁路要投2万亿……这不是定向滴灌，是定向放大水了。准备下半年通胀翻番么？名义GDP翻一倍的话，那个M2倒是不那么可怕了。
答 ｜ wxmang ｜ 2012-05-21
反向震仓，造成恐慌，目的就达到了，现在实际已经有效了。老百姓还是太傻了。
40#
问 ｜ 湖畔 ｜ 2012-05-21
目的是什么？ 让老百姓买房？ 那这种说法，只会让人觉得之后买房更好啊。
答 ｜ wxmang ｜ 2012-05-22
大房地产现在要收割的并不是普通老百姓，而是小地产商和部分负债过重的炒家。
现在海口一大批小发展商的项目和炒家项目正在转手，当然是地板价转手给大家伙。
危机，永远是小的危险，大的机会。大鱼吃小鱼，在危急时刻正当其时。
41#
问 ｜ 烽火戏诸侯 ｜ 2012-05-21
忙总
反向震仓 是啥意思？
我很佩服万科的营销，这几天万科在青岛玩了个日光盘，别的开发商看样子连汤都喝不上了
答 ｜ wxmang ｜ 2012-05-22
对付小地产商和炒家的做法。
42#
问 ｜ tianxia8206 ｜ 2012-05-21
老百姓受骗是指借用放水的空消息骗老百姓入市承受下跌的损失
还是指用地产资金链断裂房价下跌的空消息稳住欲购房产的老百姓使之承受通胀的损失？
答 ｜ wxmang ｜ 2012-05-22
目标不是散户或普通百姓，是小地产商和囤货的炒家。
43#
问 ｜ 老和山 ｜ 2012-05-22
这个怎么讲？
答 ｜ wxmang ｜ 2012-05-22
大地产商目前收割对象不是老百姓，而是小地产商和囤货炒家。
44#
问 ｜ far8008 ｜ 2012-05-22
那就是说，现在的房价已接近低点，城市化的进展对于大地产商来说，还有很多机会。房价依然会按每年的经济增长率增长或者货币贬值率增长。房价暴涨的可能性已经没有了。
答 ｜ wxmang ｜ 2012-05-22
中国房地产至少还有10年增长空间（城市化还没完成），当然不会再像前10年那种爆发增长。所以在很多城市土地资源被瓜分干净现实下，大地产商的未来增长空间在吃掉手头有土地储备的小家伙。而资金链断裂，就是小家伙们出局的机会。以后大家伙垄断市场是必然的。
这个跟所有行业的规律都一样，成熟市场，就意味着市场份额瓜分完毕，前10名占50％以上市场份额。
45#
问 ｜ 天堂物语 ｜ 2012-05-22
大地产商手头有巨多的现金储备，现金持有成本也是很高的，感觉要收网捞鱼!
答 ｜ wxmang ｜ 2012-05-22
不仅是这个，好多小地产商也要套现，不然水落石出，大家都不好看，纪检委会很忙。
46#
问 ｜ 路过幸福 ｜ 2012-05-22
上周出差去青岛做信贷审阅，明细感觉到，中小型开发商已经快挺不住了，去年下半年到现在，销售情况只能用惨不忍睹来形容，但受限于当地政府的干预，又不能大幅降价销售，资金链普遍非常紧张，但大的开发商感觉问题不是很大。
但总的来说，银行承担的风险不是很大，那边的项目即便半价销售偿还银行的贷款仍然问题不大。
答 ｜ wxmang ｜ 2012-05-22
是的，刘明康说的30％下跌银行没问题其实是有很大余地的。
这次就是房地产行业彻底洗牌，形成局部垄断市场。
47#
问 ｜ 明雪积 ｜ 2012-05-22
请教忙总，老百姓应该怎么办啊？有房的坚持捂住，无房的趁机下手？
答 ｜ wxmang ｜ 2012-05-22
不知道，因为各地情况不同。
48#
问 ｜ tianxia8206 ｜ 2012-05-22
现在房价光靠居住于改善的应该支撑不住，大家伙们吃小鱼应该是在政策冬天补充热量。但万一冬天过长热量不足，如果不出现大幅度放水的情况下，大家伙们会不会也被饿瘦呢？
答 ｜ wxmang ｜ 2012-05-22
海口现在有的转让项目已经是楼板价了，有的只是成本70％。
49#
问 ｜ tianxia8206 ｜ 2012-05-22
本帖最后由 tianxia8206 于 2012-5-22 22:42 编辑
这样子还不如降原价50%给刚需，真有地产商一口气降价50%肯定售空
难道真是宁可舍身喂同类，不愿让利给P民~
答 ｜ wxmang ｜ 2012-05-23
现房在政府登记预售了，就不能随便降价了，会引起社会动乱。
这些都是未建或在建项目。
50#
问 ｜ chmjiong ｜ 2012-05-23
迪斯尼单看项目本身肯定要亏的，就指望着周边地皮回点血呢
答 ｜ wxmang ｜ 2012-05-23
现在周围地已经炒完一轮，有的人该套现落袋为安了。
51#
问 ｜ tianxia8206 ｜ 2012-05-23
这就是各地搞一房一价的真相么……最终还是托市啊
只希望那两万亿不要像4万亿一样一股脑下来，感觉以现在的生活品价格，已经涨到了恐慌边缘了
答 ｜ wxmang ｜ 2012-05-23
房价肯定不能崩溃，否则就是次贷危机中国版。
52#
问 ｜ tianxia8206 ｜ 2012-05-23
本帖最后由 tianxia8206 于 2012-5-23 19:14 编辑
但是这个措施别是09年那种傻大粗的放水啊~
本来的定向放水结果变成放风说将要灌上2万亿…… 真当不会再出现价格闯关么
答 ｜ wxmang ｜ 2012-05-23
大地产商正要收网，他会放小地产商和炒家生路吗？
53#
问 ｜ 烽火戏诸侯 ｜ 2012-05-23
忙总 您好
请问您认为几月份出手买房相对比较实惠？
答 ｜ wxmang ｜ 2012-05-23
真不知道。我从未买过房子。
54#
问 ｜ 天堂物语 ｜ 2012-05-24
如果随便降价，抵押在银行的资产马上泡沫，其实资产评估时已经泡沫了一把，现在回想起国家的限售政策，目标不只是限价格的，还有降低资产流动性来保价格的。
答 ｜ wxmang ｜ 2012-05-24
这个以前我说过，控制房地产价格，目的是防范金融风险。可惜没几个人理解。
政策解读：控制房价就是一场金融阻击战
http://www.sychaguan.com/forum.php?mod=viewthread＆tid=314
55#
问 ｜ ccaaatt ｜ 2012-05-24
您的意思,应该就是不要像西班牙那样,做了个地产大亨的美梦.一夜醒来成了别人眼中的美餐
答 ｜ wxmang ｜ 2012-05-24
我们体系不一样，银行是TG的。金融瓦解就是TG瓦解。
56#
问 ｜ far8008 ｜ 2012-05-24
忙总，您看这个：石家庄国有土地基准地价下月起涨价 涨幅近43%，http://www.tdzyw.com/2012/0521/16520.html
按您的说法，这是让老百姓赶紧买房吧，呵呵，恐吓
答 ｜ wxmang ｜ 2012-05-24
早就该涨了，这是官僚主义玩出来。
57#
问 ｜ 空山小径 ｜ 2012-05-24
这个问题解决起来不简单，它是一个系统工程，要从原材料质量开始直到成品出厂全程控制。
答 ｜ wxmang ｜ 2012-05-24
所以难度很大，系统性的东西需要时间来摸索。
58#
问 ｜ onlyforus ｜ 2012-05-24
如果小地产商联合搞二手房降价会怎样
答 ｜ wxmang ｜ 2012-05-24
你先去问问政府干不干。
59#
问 ｜ onlyforus ｜ 2012-05-24
感觉芒总过于乐观了
本地2020规划人口才430万，按每人35平米居住面积+10平米工作面积，现在存量房和在建房应该绰绰有余
如果是中西部城市有可能再发展十年
东部哪怕是县城很多也已经饱和了
答 ｜ wxmang ｜ 2012-05-24
城市规划升级，基础设施升级，甚至假冒伪劣，都会使一批8、90年代房子的寿命提前结束。
60#
问 ｜ onlyforus ｜ 2012-05-24
中小房产商不是地方政府的钱袋子吗
被吞并就干了？
据我所知，央企和全国性房企在济多数楼盘销售率很低
答 ｜ wxmang ｜ 2012-05-24
本来就成为融资工具，现在真正的地产党是银行。
61#
问 ｜ onlyforus ｜ 2012-05-24
地方商业银行继续帮着捂盖子行不行
就是协调好，逃生的和阻击的分工明确
答 ｜ wxmang ｜ 2012-05-24
不行，地方银行资产规模太小，水落石出。