原帖：《关于2015年房地产发展趋势的疑问》 ｜ 作者：国国erich ｜ 原帖
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问 ｜ （无前文，作者主动发言）
答 ｜ wxmang ｜ 2015-04-07
北上广深还有机会，而且房地产投资还会增加，当然增加速度不会比以前高。
二线城市高度分化，那些前期对市场需求潜力挖掘不是太过分的城市还有点机会，透支市场需求的城市，基本就是二手房市场会有点增长，其他就是横盘了。不过政府会做垂死挣扎。比如海口。海口去年计划卖地100亿，结果完成42亿，今年政府债务开始违约，正在耍赖，要省政府帮他还钱。省政府不管，他就要做垂死挣扎了。
三四线城市基本沉寂了，这是大势所趋。需求增长没有了，能够维持目前价格，全靠政府强力要求。房价下跌，地方政府就要穿帮，地方城市商业银行就要水落石出，不知道又有多少官员要进去吃窝头了。
现在房地产保卫战，其实是官员们的乌纱帽保卫战。
我觉得五年内是肯定不可能的，因为现在还没听说做什么方案。这种方案论证一般就需要3、4年。
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问 ｜ 地味な愚者 ｜ 2015-04-07
房价下跌，地方政府就要穿帮，地方城市商业银行就要水落石出，不知道又有多少官员要进去吃窝头了。
关于这句话求忙总能不能详细说说
答 ｜ wxmang ｜ 2015-04-07
三四线城市的小的房地产公司，有多少是官员们自己开的，可能老王的人掌握得很清楚，这些公司有多少在玩空手套白狼，可能老王们也知道得很清楚。他们绝大多数资金来自于当地城商行，而所有土地抵押给当地城商行（被收拾的云南的白恩培的例子最典型）。一旦房价下跌，土地出让不了，土地出让价格被迫下跌，就需要补充抵押物，一旦抵押物补充不了，一切就都穿帮了，因为毕竟银监会还不归地方领导指挥。
穿帮了，白恩培就是他们的榜样（当然白恩培穿帮的导火索还不是地价下跌导致的）。
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问 ｜ 国国erich ｜ 2015-04-07
这里补充一个关于深圳一/二手房的观察：
当出现持续下跌的市场趋势时，开发商和二手房买家谁更坐的稳？在价格上涨时，谁更疯狂抬价？
从目前情况来看，显然是后者。依据这些年的经验观察，包括和二手房代理的负责人聊，08年大震荡、11年大震荡后，特别是全国性限购政策（即本市居民限购两套、外地居民限购一套）出台后，二手房的持有者结构有了较大的调整，基本上很多大投资客被震荡出去了，特别是高杠杆的人群，当然也有些经济实力雄厚的，不但没震荡出去，反而坐的更大。作为一手楼营销一线人员的感触就是，2011年以后就再也没见到过温州炒房团之类的大投资型买家，不是说没有，但投资类客户占比基本在20%以内。也就是整个房地产市场进入了所谓的刚需持有为主的局面，无论是一手房还是二手房。
这类人持有的特点是：只有一套房的，以自住解决为目的，涨跌都不考虑卖，如果要卖也是为了换房，都还在自己经济承受能力之内。有多套的，基本上也是月供在经济承受能力之内，涨跌压力都不打，跌了不会低价抛售，涨了、想卖了，就可劲抬价，心态就是不怕卖不掉，这波没卖掉也无所谓，反正也不差钱。大进大出的投资客已经很少了。
当这些人成长到足够大的基数，也就是目前的状态，对左右市场走向也形成了强大的动能，这种动能的体现就是：2014年市场单边下滑时候，深圳二手房价始终坚挺，一手房价开始下挫（开发商对资金的压力和渴求更加急迫）；2015年单边上扬的时候，二手房价的涨幅远超一手房。
答 ｜ wxmang ｜ 2015-04-08
深圳房价稳定的一个主要原因是政府现在手头没地了，如果把惠州划给深圳，情况就会大变。
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问 ｜ 国国erich ｜ 2015-04-09
忙总您认为惠州划给深圳的可能性有多大？
答 ｜ wxmang ｜ 2015-04-09
十年内可能性不大，以后不好说。
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问 ｜ 子虚乌有 ｜ 2015-04-10
这个传言年年有，就是为卖房子
答 ｜ wxmang ｜ 2015-04-10
我不是说传言，因为改变地方管辖区域，审批权在发改委地方司，他们司长都没听说过。
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问 ｜ 一叶知秋 ｜ 2015-04-12
在“城市规划”教科书里面，都认为是经济和社会的发展速度决定城市规模，而不是反过来。一般来说，进入工业化后，城市化速度（包括外来人口）保持在GDP增速的10%比较合适。现在很多地方政府违背规律，或为了政绩，或以土生财，才搞出这么大泡沫。伦敦，在上世纪七十年代至八十年代，产业和人口就逐步向英国东南部外流，伦敦城的人口就基本稳定了，这有点类似咱们现在的“京津冀一体化”。 经济发展—产业结构—劳动结构—就业岗位—人口规模—城市规模—社会结构，应该是这个路径才对，我想以后的房地产发展也应该回到这个路径上来。等到市场无形的手发挥作用了，很多地方是不是要哀鸿遍野了………….
答 ｜ wxmang ｜ 2015-04-12
不至于，20年内中国房地产支柱产业地位不会动摇。系统性崩盘是不可能的，当然二三线城市长期横盘整理有可能。
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问 ｜ 看书毛 ｜ 2015-04-12
如果考虑到通货膨胀的因素，二三线城市价格实际价值是不是呈下降区势
答 ｜ wxmang ｜ 2015-04-12
应该会，因为政府只保土地出让价格不大幅下降。房价只是附加保证的目标。
8 #
问 ｜ 明月当空2015 ｜ 2015-04-12
忙总，以现现在的借贷成本来说，横盘会不会太难了些?
答 ｜ wxmang ｜ 2015-04-12
借钱买房子，本身就是高风险投资行为或投机行为，收益与风险永远成正比，所以市场会坦然面对这种风险，愿赌服输。涨价的动力很小了，政府也没有力量再大幅度在全国普遍推高房价了。已经到政府极限了，除非再印50万亿钞票，不过那时可能政权就要晃悠了。
当然北上广深和个别二线城市仍然由一定上涨空间。
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问 ｜ 明月当空2015 ｜ 2015-04-12
忙总，不知您有无具体数据支撑，青1横盘对KFS也很难，现在青岛这边民间融资都18个点了，每月销售数据水份最少一半，我感觉房产销售如果不大放水，怕是一堆人的低裤要露出来了，
答 ｜ wxmang ｜ 2015-04-13
国家也没有保开放商活下来的任何动机和理由，我估计大多数小开放商都会被淘汰。
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问 ｜ 明月当空2015 ｜ 2015-04-12
房地产对经济的拉动恐怕达不到政府预期
答 ｜ wxmang ｜ 2015-04-13
救命稻草总是不能轻易放弃的，多少总会有点用，二手房销售会增加，减少银行风险是肯定的。
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问 ｜ 一叶知秋 ｜ 2015-04-13
忙总，向您请教，如果土地收入下降，政府融资平台不再允许融资，那么作为替代的地方债，或PPP模式能起作用吗？
介绍一下了解的一些情况：帝都（DD）的土地收入是市级与区县三七开，土地收入大部分也是用于民生、保障房、基础设施。今年开始，政府土地方面融资平台一律停止，现在又搞了三个渠道：
1、 发债，DD今年的额度是503亿，一般债务401亿，专项债务102亿；但政府坚持要把一般债务与专项债务的额度调换过来。
2、 PPP，DD搞了个“投融资体制鼓励社会资本”，列了个项目清单，鼓励社会资本来投资；但感觉配套政策不完善，不细致。
3、 国开行贷款，国开行准备给DD的棚改项目改款，政府顺杆上，准备把土地项目全包装成棚改项目。
答 ｜ wxmang ｜ 2015-04-13
北京不存在任何问题，砖头都能卖出黄金价。北京有办法搞钱的。
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问 ｜ 真生命 ｜ 2015-04-13
忙总,对杭州这样的二线城市怎么看?另外,房产税一出,然后通过控制卖地什么的,是否也能维持相对稳定的价格.谢谢
答 ｜ wxmang ｜ 2015-04-13
征收房产税正式启动，我估计需要看19大博弈结果才能决定。不能一统天下，就还得同地方诸侯妥协，排排坐吃果果。
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问 ｜ 呆猫 ｜ 2015-04-14
请教忙总，对珠海的房地产市场，会有泡沫破裂的危险吗？
答 ｜ wxmang ｜ 2015-04-15
这个真不知道，看珠海政府能力。