作者：wxmang ｜ 本文正文：《围棋高手二：地方发债的解读，中央与地方在交换什么》 ｜ 收录读者讨论 186 条，其中作者回应 89 条（共 55 位参与者）。
1#
问 ｜ 事后诸葛亮 ｜ 2011-10-24
忙总，全国盖廉租房、限价房最热情的好像是吉林，最不积极的好像就是广东了。这是汪同志心里有想法还是广东地方官们要按老方针办啊？这个廉租房浪潮会不会又变成另一个地方财政：不卖地改卖房了。
我感觉对于这些发债来的钱，很多市县一级会把它当成中央拨款来弄，最后是自己花钱吃肉后任还债骂娘。不知准总经理有没有心理准备。
对于地方债券、城投债这些不够了解，还望忙总百忙中科普一下。
答 ｜ wxmang ｜ 2011-10-24
博弈，博弈，就是一人一步棋的走，现在要看地方怎么走了。
至于地方债券常识之类，上网一搜便有。
2#
问 ｜ 困了喝绿茶 ｜ 2011-10-24
看看到时候谁会因此而下课
答 ｜ wxmang ｜ 2011-10-24
地方诸侯都是老江湖，现在都把开工典礼搞了，到时完不成就不是我的事了：没钱。搞不搞开工典礼的态度问题，能不能竣工是能力问题。
3#
问 ｜ 煜熠 ｜ 2011-10-24
想请教忙总的是，地方政府债，谁来承担责任呢？比如每届政府的任期是有限的，这一任借钱，后面的还，他拍屁股走人了，后面的怎么办？
我这2年见识了一些0地价拿地的，很少好奇。
答 ｜ wxmang ｜ 2011-10-24
应该会在财政设立偿债基金，由中央监管，不还钱中央扣转移支付的钱来还债。本质还是中央担保还债，然后扣地方钱。
4#
问 ｜ 煜熠 ｜ 2011-10-24
不知道地方政府官员有没有离任审计一说。
答 ｜ wxmang ｜ 2011-10-25
当然有离任审计，只是效果如何，看此人前途，如果前途远大，就走过场，如果前途下降，就落井下石。
5#
问 ｜ 三千 ｜ 2011-10-24
地方债利率大概在什么范围，个人能不能买一点？
答 ｜ wxmang ｜ 2011-10-25
利率应该高于同期国债，但是有限。至于销售渠道，看各省情况。如果是组团包销，估计个人没戏。
6#
问 ｜ far8008 ｜ 2011-10-24
忙总看这个： 有可能吗？
我设想的房价暴跌途径：
第1步：三个月内暴跌50%，导火索么就是地方债开闸，ZF放弃土地财政
第2步：暴跌50%的基础上再暴跌50%，时间三个月后到一年内，导火索么，美元套利资本结账回老巢，人民币汇率出现问题再助推一把
第3步：ZF开始开征房产税了，再次打开房产下跌空间，这是个漫漫阴跌的过程。
http://blog.sina.com.cn/s/blog_82f007da0...6.html捭阖天下
答 ｜ wxmang ｜ 2011-10-25
不会暴跌，跌破50%，银行就要出手收购。（这个海南当年干过）
7#
问 ｜ 流云天下 ｜ 2011-10-24
忙总，这个政策会不会引起一些很好玩的现象呢？
1 某些房地产公司源远流长，和当地政府福源深厚，居然可以得到当地政府以地方债支持，甚至转嫁到政府头上，而那些和政府不是那么深厚关系的公司就要死扛到底了。 中国是官大于商，一部分关系铁后台硬的开发商自然没问题，一般的开发商死活政府懒着管，只好降价出手（找死）或者等保障房完工（等死）。
2 政府对于一些顶不住的开发商进行收编，作为保障房的政绩？但是房市中10万多亿资金的银行利息支出对比3.8万亿元保障房的收入，怎么看也是个亏本买卖。
3 各地方政府财政各异，有的偿债能力高，有的根本还不起，还有任务必须要完成，这不是逼着穷的地方政府借债建房，逼得下一届双脚跳，卖身投靠中央么（反正他们也不可能造反）？
胡思乱想了一番，也不知道有没有现实存在的可能性。
答 ｜ wxmang ｜ 2011-10-25
你想的不对，保障型住房本来就是政府基本责任，现在不过是把两任影帝推卸掉的责任捡回来而已，不是什么善政，只是理所当然而已。
所以不是阴谋，只是尽责任。
8#
问 ｜ ifulou ｜ 2011-10-24
那这个基金的钱从哪来呢？用债券融资的一部分来做这个基金？这种基金又能往什么方向投资呢？
答 ｜ wxmang ｜ 2011-10-25
一般是固定收益的项目，例如高速公路收费，中央返还地方税分成（例如烟草税）等等。
9#
问 ｜ 燕庐敕 ｜ 2011-10-24
忙总讲的透啊。
这个博弈，多长时间初露端倪，又大致多长时间会显山露水？
答 ｜ wxmang ｜ 2011-10-25
2013年接班是个分界线，之前是站队布局阶段，以后是中盘搏杀占地盘阶段。
10#
问 ｜ 月朗风清 ｜ 2011-10-24
“显然，中央并不怕房价大幅下跌，按刘明康放风来看，银行体系准备承受40%的下跌空间。如果真的房价平均下跌40%，10多万亿游资就灰飞烟灭了，就不再会对实体经济产生任何影响"
上面这段话，怎么也想不明白，“10多万亿的游资就灰飞烟灭了”，这些货币去了哪里呢？
显然在房价整个的上升和下跌过程中，是个零和博弈，盈利的一方的净所得就是亏损一方的净损失。如果“10多万亿的游资”对应的房产的价格大幅下跌的话，这些持有者要变现，要承受相应的损失，这里的损失就是之前各个房产投资者的盈利；如果这些投资者不变现房产，那损失也只是账面上的损失，并没有涉及到货币呀？
我到底卡在哪里呀？类似的股市暴跌之后的货币去了哪里，我也没有想通过！
请忙总赐教！
答 ｜ wxmang ｜ 2011-10-25
这个问题很简单。我算给你看。
按照全国城市商业银行资金清算中心理事长王世豪称，房地产20万亿元贷款（银行目前贷款总量是55万亿元，房地产贷款已经占到银行贷款总量的36%），加上一些非银行金融机构打擦边球的贷款（主要是穿着信托基金马甲的抵押贷款）3万亿左右，实际贷款总额在23万亿，按照刘明康说法，银行不怕房价下跌40%，说明综合首付率在40%左右，这样首付资金在15.3万亿（23万亿*0.4/0.6），根据前一段时间介绍的非自住性购房者占整个购房者比例70%（定义是同一个户口拥有两套以上住房），那么非自主性购房者投入的首付资金是10.7万亿（这些都是大概数）。而这些非自主性购房者中既有投机者，也有投资者，也有保值者，还有出租专业户，度假用房等等。但是这些房子随时可能因为价格合适，有利可图而套现。
如果这些房子涨价，他们能够拉高出货，在偿还银行贷款后，还将有至少10万亿游资，可以炒各种有价值的东西。决策层最担心的是炒粮食。一旦有人大规模囤积粮食，一般说来一个政权离瓦解就不远了。
如房价下跌40%，这些人如果不想继续供房，要割肉出货，38.3万亿*0.7=26.81万亿的房子要套现（自住用房不考虑套现），那么可获得资金16万亿左右，而他们欠银行贷款=26.81—10.7=16.11万亿，基本只够归还银行贷款。
他们前期投入的首付就在房价下跌中消失了。那么这些消失的钱去了哪里呢？30%–40%是去了政府卖地的口袋，30%是去了钢材水泥建筑安装企业，是他们的成本和利润一部分，剩下30%左右是房地产商利润，税费和腐败成本。
所以这10万亿从投机资金变成可控的资金（政府收入，企业收入和税费）。危险就消失了，不用再担心有人去囤积粮食了。安啦。
11#
问 ｜ weakleilei ｜ 2011-10-24
忙总，地方债借那么多，用什么还呢？
打压地产，卖地收入就指望不上了。保障房典型的亏本项目。中央不会光想着让地方借钱，没想着让地方还钱吧？反过来投资者也不会看着明摆着换不了的债也买吧？
答 ｜ wxmang ｜ 2011-10-25
发债都有还款来源配套的，所以只能在发达地区搞，甘肃省长就说了：我们也想发债，但是没条件。
一般发债要设立偿债基金，例如高速公路收费，烟草税地方分成等等，实际是寅吃卯粮，把未来收益抵押发债。
12#
问 ｜ 农民家的狗 ｜ 2011-10-25
上半年，与南昌XX县一镇长聊天，他对建立镇一级的地方融资平台极感兴趣，我当时闹不明白，一个镇长，搞这个东东干么子？
看了忙总此文才明白：一是地主家里也木余粮了，上面的拨款往往是有明确去向的，而且需要地方配套，所以镇长手里没有什么活钱；二是这个融资平台的目的就是为了有自由支配的活钱可以用。
答 ｜ wxmang ｜ 2011-10-25
现在是地方没有配套的钱，上面就不给钱。所以逼良为娼。
13#
问 ｜ 农民家的狗 ｜ 2011-10-25
那些老江湖们会不会这么干呢：开工典礼搞得热闹隆重，恨不得嚷嚷得全世界都知道，瞧咱多配合中央；建设么冷灶凉饭地晾着，恨不得随便派几个人去工地祼奔，也让全世界都知道俺穷，实在是建不起来呀。
答 ｜ wxmang ｜ 2011-10-25
一般不会，因为上面也不都是吃素的，公开的巡视组就不说了，暗桩巨多，谁知道自己身边的秘书是不是卧底呢？
14#
问 ｜ 乡间小径 ｜ 2011-10-25
谢谢忙总解读。外行真是很难看清这背后的博弈。
答 ｜ wxmang ｜ 2011-10-25
我写这些帖子目的就是记录博弈过程。我们实际在参与历史。这些事件很可能是重大历史事件的一部分。
15#
问 ｜ 老和山 ｜ 2011-10-25
“一旦有人大规模囤积粮食”
有人敢这么干，要么是大玩家想开始换换台面了，要么是等着被定点清除了吧。
答 ｜ wxmang ｜ 2011-10-25
去年有人想这么干，现在估计还在啃窝头。
16#
问 ｜ 吴之雪风 ｜ 2011-10-25
两任影帝？呵呵，我一直认为前任总经理的演技不逊于现任总经理，不知道忙总说的两任影帝是不是指这两个人，毕竟我还没看到有人直接说前任总经理也是影帝
答 ｜ wxmang ｜ 2011-10-25
那是你孤陋寡闻了。
17#
问 ｜ 吴之雪风 ｜ 2011-10-25
我们还担心地方债发行不顺，会强制扣我们的工资来买，竟然还有人主动想买的，这个世界真奇妙啊
答 ｜ wxmang ｜ 2011-10-25
目前看来，你想买都不一定买得到。
18#
问 ｜ 无己大康 ｜ 2011-10-25
简单算法 首付率40% 房价下跌40% 0.4 -0.4 = 0
答 ｜ wxmang ｜ 2011-10-25
这个厉害。其实就是这么回事情。
19#
问 ｜ 煜熠 ｜ 2011-10-25
看来神经脆弱一点都当不了官啊。
答 ｜ wxmang ｜ 2011-10-25
有句话；当官就是扛着一身肥肉滚雷。
20#
问 ｜ 随性自在 ｜ 2011-10-25
二般总是有的。
本地的前任用土地担保要建一条快速路，开工仪式早搞了。然后调任。
现任只能“快速路，慢慢做”。两年多了拆迁还没影，就是不需要拆迁的地方建了半截桥墩。
现在连工地也看不到。
答 ｜ wxmang ｜ 2011-10-25
你这个是自发政绩工程，与建保障房这种上级强迫项目还是不同的。自发的没人问责。
21#
问 ｜ finalgod ｜ 2011-10-25
那要就业配合才行。就看就业趋势和政府能容忍多高的就业率了。
从现在的趋势看，应届大学生又悲哀了。
答 ｜ wxmang ｜ 2011-10-25
就业还是要力保的，这是社会稳定的基石，谁都明白。所以政府项目还会不断推出。
22#
问 ｜ Hans ｜ 2011-10-25
求教，这里面有啥玄机，有啥利可图呀？
答 ｜ wxmang ｜ 2011-10-25
看看国债可以干什么？投资工具，抵押融资工具，腐败工具等等。
23#
问 ｜ ifulou ｜ 2011-10-25
问几个傻问题，
1。“首付资金在15.3万亿（23万亿*0.4/0.6）”中的“0.6”是什么意思？
2。“要割肉出货，38.3万亿*0.7=26.81万亿的房子要套现”中的“38.3万亿”是从哪来的？
3。“而他们欠银行贷款=26.81—10.7=16.11万亿”中的“26.81”上面没有提到是怎么来的，上面不是说实际贷款总额为23万亿吗？
答 ｜ wxmang ｜ 2011-10-25
第一个问题是小学算术解一元一次方程问题，0.4+0.6=1，其他两个问题你自己已经回答了。
24#
问 ｜ 网海 ｜ 2011-10-25
为啥前两届推卸掉的, 薄熙来要站出来承担这个责任呢？
到底是习李商量好了，让重庆先试点？还是薄熙来主动出来承担呢？
答 ｜ wxmang ｜ 2011-10-25
这个不知道，不过我想是薄三哥自己看出门道来的，政府回归保障义务，这是一个大场，做好了就是一条大龙，说不定中腹成空，比玩概念刷口水的要厉害得多。实际上已经是如此，现在谁还敢不把三哥当盘菜？
25#
问 ｜ 瓦斯 ｜ 2011-10-25
我的解读是股市这几年只能是继续阴跌了。
请问忙总，如果允许单位集资建房，可行吗？
答 ｜ wxmang ｜ 2011-10-25
单位集资建房基本一直没停过，只要自己有地，有权，有关部门不敢不批，例如公安系统，检察系统就一直在干。
全面放开不可能，主要是土地制度限制了。
26#
问 ｜ 井底望天 ｜ 2011-10-25
主要是抬着棺材开武林大会那招术，很多关于江湖或者黑社会的电影电视剧都可以看到。
答 ｜ wxmang ｜ 2011-10-25
你说这个很像陈近南在天地会教导韦小宝，结果是韦小宝问：天地会是不是整人会。
不过老百姓是10年后才问出来的。
27#
问 ｜ 渔樵山人 ｜ 2011-10-25
房价暴跌的情况下，银行回收的房子是不是也可以由政府贴地价，然后充做保障房。比如说原来1万/米的房子，跌成6000, 然后政府可以把地价的30%贴回去。于是成3000/米。好一点的房子可以在经济适用房和商品房之间加一档。让那些有些钱但又不多的人可以多个选择。不了解情况，只是瞎说。
答 ｜ wxmang ｜ 2011-10-25
保障住房标准很低，一般50平米以下，辅助设施也很少。而商品房面积大，辅助设施多（会所，健身之类），甚至中央空调，中央热水，就算给穷人住，也住不起，水电物业费每月就几百上千元。
28#
问 ｜ 典韦 ｜ 2011-10-25
王世豪的数据有问题，他的身份不能保证了解确切的贷款数据，比较可靠的数据是人行披露的二季度末10.3万亿，包括6.3万亿的住房贷款、2.6万亿的开发贷，以及其他贷款。用上市银行公布的数据来对照，10.3万亿的数基本是准确的。王的数据我怀疑基于屁股立场，把开发商的所有负债和住房贷款一锅汇了，给开发商站岗。
我很怀疑所谓的池子吸收货币的说法。所谓用局部资产市场吸收货币，本质上是种财富分配将货币从实体活动中具备较高交易频率的普通人转移到较低交易频率的富人手上，用一个资产泡沫掩盖另一个资产泡沫只会进一步恶化收入分配。
刘明康的表态更多的是进一步强化中央进行房地产调控的决心，至于风险测试只是种参考或者是一种表态。
从银行经营来看，生产贷款主要是基于客户未来经营状况以及未来产生的现金流进行发放；消费性贷款更多地注重客户职业和收入的稳定性。从这个意义上讲，银行应该不需要太关心房价。毕竟国内的房贷和次级贷款差别太大了。与土地价格相关的平台贷款另当别论。
反过来，温州的跑路事件才个危险的信号，如果媒体过于热炒跑路出国，宣扬欠债就跑的合理性和正当性，推崇撇弃员工和负债、远渡重洋过幸福生活的观念；这对于整个社会信用体系和银行体系比之经济增长放缓实在是更为重大的打击；那么社会对此的处理形成合理的共识和行动无疑更为重要。
答 ｜ wxmang ｜ 2011-10-25
温州情况没宣传的严重，其实是会哭的孩子要奶吃（结果没得逞）。
王世豪的数据应该包括房地产商用开发项目抵押贷款，不仅是住房贷款。刘明康数据仅仅是按揭贷款。
至于40%下跌测试，是为站队说的，因为事实上是不可能的。
资金池的现实情况已经形成，就是一部分游资被冻结，这个与贫富分配关系改变无关，只会影响货币乘数（这半年货币乘数在显著下降，从2月的大于4，下降到9月的3.8左右）。应该说是成功的。当然货币乘数下降还跟其他交易环境变化有关。
29#
问 ｜ showpen ｜ 2011-10-25
忙总 你在文中提到（也从很多地方看到或听到）
这个定义，想问问忙总，是否知道一些GDP必须＞=8%这个结论的来源和背景吗？
答 ｜ wxmang ｜ 2011-10-25
这个以前我有几篇老帖子，介绍过这种结论的来源，以及参考文献，这个你要仔细去翻，我也找不到了。
你问这个问题内容比较多，我单独发一贴：
GDP与就业的关系：http://www.fengyanforum.org/forum/showth…p?tid=1902
30#
问 ｜ 典韦 ｜ 2011-10-25
刘明康的10.4万亿包含了房产开发、地产开发和住房按揭贷款。
王世豪的20万亿真是信口开河。2010年102家央企资产总额也就才244274.6亿元，房地产全行业怎么可能挑战央企资产总额。
答 ｜ wxmang ｜ 2011-10-25
你说的有道理，看来20万亿有问题。
那换一个角度，从投资量和供应量来算一算。
根据国家统计局公布，2010年，全国房地产开发投资48267亿元，比上年增长33.2%，其中，商品住宅投资34038亿元，增长32.9%，占房地产开发投资的比重为70.5%。（这几年的一般情况房地产投资约占总投资比重的22%）
而从《2010-2011中国房地产市场报告》来计算，全国2005年到2010年总共销售了3000多万套商品住宅。（他们数据来自统计局）
根据2011年1月26日央行发布发布报告，2010年全年房地产人民币贷款新增2.02万亿，年末余额同比增长27.5%,比上年末降低10.6个百分点。 房地产贷款中，个人购房贷款新增1.40万亿元（占房地产贷款比例70%），年末余额同比增长29.4%，比上年末降低13.7个百分点。
而2010年销售商品住宅在600多万套，按照按揭占60%比例，根据上述1.4万亿按揭贷款数，可以计算出2010年每套住宅价格约为40万。显然这以前的价格一定低于每套40万。
统一按40万一套计算，6年共计销售商品住宅价值一定小于12万亿。
考虑到住宅占商品房比例在70%，那么6年整个房地产行业销售额小于17万亿。考虑房地产业平均自筹资金在37%（央行数据），银行应该至多贷款10.7万亿，但是这是存量总和，不是余额。如果按照房地产企业3年一个运营周期以及增长需要（2010年投资4万亿，和37%自有资金，2010年房地产行业贷款已应该为2.52万亿，但是这里面有相当部分是卖楼花的按揭贷款），加上前两年的，现在房地产行业贷款余额应该在6万亿左右，但是有一部分是按揭贷款（按照下面数据倒推，应该在2.5万亿左右）。
那么按揭贷款应该是多少呢？12万亿*60%=7.2万亿，而且由于2009和2010一部分一成二成首付按揭，这部分贷款只会多不会少，按平均三十还款期，应该余额在6.5万亿左右，由于这是长期贷款，应该相对稳定。再加上买楼花的按揭部分2.5万亿（按照房地产全部贷款中70%等是按揭贷款倒推出来），应该按揭在9万亿左右。
所以从统计局的数据就算大概金融机构在房地产行业贷款在12万亿到13万亿，去除穿马甲贷款的非银行金融机构（信托产品之类2、3万亿），银行贷款余额大概在10万亿左右。与刘明康数据吻合，但是结构有点问题。
不过到底是多少，我也不知道。不过几个数据最有疑问：
一是6年真的只销售了3000万套住宅？不会是偷税漏税？
二是房地产自筹资金真的能够达到37%？不会是内外勾结玩空手道？
三如果房地产没有37%的自有资金，资金缺口就必须贷款，那么房地产企业会不会以房地产开发为名套取信贷玩投机？
我的算法有什么问题吗？（修改过一次）
31#
问 ｜ peggydw ｜ 2011-10-25
没想到刚注册就看到忙总开新帖教知识，第一次一定要留在忙总的帖里，哈哈
请教忙总：看来房价涨跌的影响都太大而难以接受。将来会不会进一步加强房产交易环节的控制，就是说二手房，会让二手房变得更难以出手？
据我了解，虽然大部分房产公司全都认为，在换届以前政策都会比较稳定，也就是调控不会轻易转向，但是很多大公司，尤其是央企还是比较看好行业未来的发展。不知道这个看法对不对？
现在有一种讲法，商品房市场未来会类似汽车行业，有点寡头垄断的味道，变成大公司的天下，而产品也是立足于改善为主。认为真正的刚需不多了，以后支撑市场的是刚改。
早没发现忙总搬家了，把我发帖的第一次留在了河里，悲伤~~~
现在正在学习您的易经心得啊，感谢感谢！！！
答 ｜ wxmang ｜ 2011-10-25
房地产肯定是还会发展的，因为中国城市化进程还没结束。不过垄断是不可能的，因为房地产的地是地方的，地方有自己利益，不会完全容忍垄断。你就垄断不成。
32#
问 ｜ 网海 ｜ 2011-10-25
是啊，这变成了习李步薄熙来的后尘了。
我还是头次看到薄三哥这个说法，他真能成三哥吗？
要真成了三哥，这个算是近10年中本届政府中，靠自己经营上去的典范了
答 ｜ wxmang ｜ 2011-10-25
现在只能谋事在人成事在天了，谁也不是电焊焊上去的。
33#
问 ｜ 面朝阳光 ｜ 2011-10-25
忙总新帖要顶~
这么看中央貌似一点也不怕房价跌啊
舆论宣传的什么政府比开发商更怕房价跌 什么政府被房地产绑架 看起来很可笑了
答 ｜ wxmang ｜ 2011-10-25
地方政府很怕，尤其是北上广深的怕。
34#
问 ｜ ifulou ｜ 2011-10-25
想了想，我是概念不清晰，把首付和欠款搞混了，没买过房子啊。
忙总一系列提示可用一个公式概括：
银行可承受跌幅： x
房地产总市值： A
综合首付率： y
银行贷款： A（1-y）
下跌后总市值： A（1-x）
若要银行不承担风险，需 A（1-y）=A（1-x），
即y=x
也就是说，现在房地产综合首付率为40%，如果政府能够足以把控房地产市场的话，综合首付率是房价跌幅的下限，高于这个数值，政府会出手救银行，在这个范围内，随便炒家折腾。
从开发贷款说，刘明康给出的开发贷款的平均抵押品比例为 189%
银行可承受的跌幅为89/189=47.1%＞40%
那看来银行现在是高枕无忧了
地方政府财政收入这一块，开放发行地方债发行，似乎也不成问题。
还真是定向精确打击啊
答 ｜ wxmang ｜ 2011-10-25
事实就是这么简单。
35#
问 ｜ wfan86701 ｜ 2011-10-25
忙总说得很明白
另，借机问个问题，这个论坛怎么没有收藏单个回帖的功能？害得我只好灌水。。。
答 ｜ wxmang ｜ 2011-10-25
以后可能会换平台，这个平台功能不够。
36#
问 ｜ 八图 ｜ 2011-10-25
注册成功，首贴献给忙总
答 ｜ wxmang ｜ 2011-10-25
欢迎，欢迎。谢谢支持。
37#
问 ｜ 韦一笑 ｜ 2011-10-25
最近看到有人建议投资高评级的城投债，说每年10%左右的收益率还是可以保证的，而且风险极小。忙总觉得如何？
答 ｜ wxmang ｜ 2011-10-25
具体情况具体分析，这个真不好说，要看是什么地方，什么平台。西部的还是算了吧。
38#
问 ｜ 湖畔 ｜ 2011-10-25
根据你这2个帖子的信息，那么可以得出一个恐怖结论：商品房不要卖了！
虽然之前大幅上涨的房价抑制了需求，但在这么大量的廉租房面前，几乎不可能有多少高价商品房的需求了。
那么未来几年商品房的建设是否进入了冰冻期？ 有大量土地储备的地产公司岂不是手里拿着定时炸弹？负债率高的地产商看来要破产不少。
答 ｜ wxmang ｜ 2011-10-26
5000万套在5年内是绝对不可能完成的，因为目前我们住宅的建筑力量一年不到5亿平米能力（任志强的说法），就算全部都来干保障住房，也完不成，保障房就算按50平米一套，也是25亿平米。
所以这是一个政治指标，绝对不是一个可执行指标。
我个人认为5年完成2500万套，就很伟大。
不过就算是只完成2500万套，房地产行业基本就要从支柱产业后退成主要产业了，这是必然的。一大批地产公司倒闭是指日可待的事情。当然前提是目前这个如意算盘打得响。
39#
问 ｜ 樱木花道 ｜ 2011-10-26
是啊 原来住单位房 80个平方房租80元
现在好了 商品房1个平方物管就2元5
而且公房 那是不算墙体的实际使用面积
商品房居然把公摊也算进去
估计搞不好就是学香港的
答 ｜ wxmang ｜ 2011-10-26
现在算建筑面积+公摊，可能还不是学习香港的，可能还是原创。
以前房租真的很便宜，一般家庭就在一元，二元。
40#
问 ｜ yt991593 ｜ 2011-10-26
就我了解的信息对忙总的疑问试着回答一下：
1：根据历年住宅竣工面积：07年 4.8亿㎡，08年 5.9亿㎡，09年 5.77亿㎡，10年 6.12㎡，11年 预计7.7亿㎡，合计30.29亿平米，按100㎡/套计算，07至11五年竣工住宅总套数约为3000万套。一般来说住宅面积占房地产总面积的75%到80%左右。
2：看报表，自筹资金都在40%，实际上自筹资金一般在20%左右。
3：套取开发贷款玩投机，这一两年没见到过，现在银行对房地产的贷后管理是非常严格的，都是受托支付，资金从银行直接到供货商，施工单位账上，玩投机好像不太容易。
答 ｜ wxmang ｜ 2011-10-26
1、2010年和2011年有大批存货，没有完全销售。
2、自有资金很多是银行资金转换（这个我干过）。
3、房地产商套取银行资金，号称用于进口电梯等设备和大理石等材料，然后在海外投机大宗商品，我也见过，而且不止一家。在某地大房地产商中相当普遍。
41#
问 ｜ 林夕sx ｜ 2011-10-26
您也看周星驰版的鹿鼎记？
答 ｜ wxmang ｜ 2011-10-26
以前挺喜欢周星驰的，觉得不做作的搞笑。不过从《大话西游》后就没什么像样东西了，江郎才尽。
42#
问 ｜ far8008 ｜ 2011-10-26
这个真是让广大住房的百姓叹息的事，层数越高比如超过住宅18层，购房面积里就有至少25平米的公摊面积，如果按套内面积计算，国内房价就更高了。
答 ｜ wxmang ｜ 2011-10-26
这些制度都是花钱通过的，所以住建部枪毙大部分司局长是合理的。
43#
问 ｜ 流浪天使 ｜ 2011-10-26
外行人想请教忙总个问题，保障房建好了之后，政府势必会放松对商品房的监管，但保障房的认购是有限制的，那时房地产商是否有可能会在不符合条件的购房者身上加价，从而进一步推高商品房的价格？
答 ｜ wxmang ｜ 2011-10-26
不会，目前房价高是需求预期高导致的（也就是任志强说的虚拟需求大于实际供给），保障住房出来后，如果量足够大，会戳穿这个心理预期，买涨不买跌的心理一旦被破坏，就是买方市场，不存在再加价的可能。因为20年内，人口增长下降后，房屋需求就会下降。目前的问题从理论上讲还是供不应求。
44#
问 ｜ 流浪天使 ｜ 2011-10-26
嗯，明白，多谢忙总指点。感觉我们国家的人口众多的基本国情与很多问题有关。
答 ｜ wxmang ｜ 2011-10-26
286以前说过，中国所有问题都是人口问题。
45#
问 ｜ 西行漫记 ｜ 2011-10-26
父母上周末去上海郊区看房，有一定跌幅，而且开发商急于回笼资金，对于高首付的给予一定折扣。我劝二老继续淡定
答 ｜ wxmang ｜ 2011-10-26
如果不是火烧眉毛，不买房子某人的老婆要飞，还是再等等为好。
46#
问 ｜ zilewang ｜ 2011-10-26
现在市场上还有相当部分的“公产房”。以北京为最！
答 ｜ wxmang ｜ 2011-10-26
关于北京公产房的秘密，任志强有篇文章说得很清楚。一言难尽。
47#
问 ｜ 渔樵山人 ｜ 2011-10-26
搞不懂这个公摊算进建筑面积有什么意义。公共区域本来就是建筑的一部分，无论算在那儿，维护都是要住户分摊的。成本不用说也是要分摊到各户头上。这种费用通常的做法应该是藏进各户，而不是公然加在面积上。想想看，这些开发商也不过是要让面积看起来好看一些而已。可这么一写明，大家都知道自己花了多少钱在公共面积上。一算就是几万，几十万变成公共的钱了。不说这些人笨，也是太短视了。
答 ｜ wxmang ｜ 2011-10-26
都是钱惹的祸。
目前制度是：商品房销售面积=套内建筑面积+分摊公用建筑面积。
其中套内建筑面积=套内建筑空间占地面积+套内墙体占地面积+套内阳台占地面积。
套内建筑面积计算一般不容易做手脚。
但公用分摊面积则不同，因为不直观，即使弄明白，也不知道究竟那些是不可以计入公摊部分的。
公摊面积通常是由政府下属单位计算出来的，谁不服，开发商就以可推脱说是政府盖了公章的，谁不信可以自己去找他们了解去。
据1995年9月8日住建部颁布的房地产交易中关于公摊建筑面积计算规则规定：
1、 整栋建筑物的面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。
2、 将整栋的公用建筑面积除以整栋的各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。
3、各套（单元）的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。
实际上根据经验，一般每套房屋公摊面积最大不会超过住房套内总面积的10%，即如果套内总面积为60㎡的房子公摊面积最大不会超过6㎡。但目前市场上的销售情况是60㎡套内面积的房子，实际销售面积至少要卖到85㎡～110㎡之间。如果按100㎡销售面积来计算的话，就是说有（100-60-6）㎡=34㎡的销售面积是开发商无端加上去的，而这34㎡的建筑面积是开发商一分钱建筑成本和土地成本都没有花的。如果按7000元/㎡的市场销售价格计算的话，那么开发商额外获取的利润就有7000元/㎡X34㎡=23.8万元。
此外更恶劣的是商业房算成公摊面积让普通业主买单。（虽然《关于商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊有关问题的通知》明确规定：“会所、储蓄所、娱乐活动室等经营性住房，居委会、派出所使用的房屋不能作为公用建筑进行分摊。”，但是屡禁不止，一般只要给相关单位腐败费，就能过关）
48#
问 ｜ yt991593 ｜ 2011-10-26
房屋需求下降从两个方面可以看出征兆：1、很多地方拆迁，人均的安置房面积都在50-70平米左右，基本每个家庭都会空置出一套住房。 2、城市里出现很多4-2-1的家庭结构，在老人去世后，也会空置出住宅。 一些地方，老业主又开始砸售楼处了。
答 ｜ wxmang ｜ 2011-10-26
其实主要问题就是20年后，50后开始进入大规模离开人世阶段，这几年他们可是库存了不少房子。他们的后代可以一对夫妻获得好几套房子的遗产，到时卖给谁？
49#
问 ｜ 熊猫潘德 ｜ 2011-10-26
十二五规划保障房建设套数为3600万套，非5000万套。
http://www.cntv.net.cn/house/fangwen/5500.html
答 ｜ wxmang ｜ 2011-10-27
谢谢，谢谢，3600套那是后来修改了，我的印象一直是5000万套。这个是一直的讲话，也是任志强攻击的理由。
50#
问 ｜ 放荡的C罗 ｜ 2011-10-26
看了忙总此贴，豁然开朗。40%算是个临界值吧，这样就可以把首付资金消灭掉，同时银行又不亏，突然有点背后发毛。
只是还有一个问题，跌40%的起价怎么限定呢？毕竟还是有很多房子屯了不少时间，在低位屯的，就算跌40%还是有的赚，甚至能全身而退。
答 ｜ wxmang ｜ 2011-10-27
我想银行用的是逐年统计平均值。
51#
问 ｜ 熊猫潘德 ｜ 2011-10-26
多层公摊一般8%左右，高层除了楼梯以外，还加电梯和走廊，一般20%左右了。
既然是开发商出钱建设了共用部分，业主出钱也是可以的，错就错在按建筑面积计算价格，开发商利用公摊做了很多的工作。面积测量规范还算公正，但执行不够。
另重庆好像是按照套内建筑面积计价，没办法啊，地产党一开始占据了话语权，规则就延续下来了。由于一直上涨，就掩盖了许多问题。可谁知道以后呢？
答 ｜ wxmang ｜ 2011-10-27
人大开会，提了N次用套内面积计算销售面积，都被无情的打压了。
52#
问 ｜ 熊猫潘德 ｜ 2011-10-26
有个考虑的角度，可没数据支持。
目前全国所有可供居住的存量房源与全国城镇人口基本居住所需求的数量的关系，估计五年3600万套保障房建设完成之后，就是全国范围内存量房源的再分配了，工具就是房产税，届时大部分开发商也就退出历史舞台了。
答 ｜ wxmang ｜ 2011-10-27
这个有个论文，是用人口普查数据和人保的生命年表做的，能够估计出今后20年后，每年空出来的房子。不过网上没找到这个文章，是一个房地产商找来的。
53#
问 ｜ tuhq ｜ 2011-10-26
请问忙总，上面说到的腐败工具是怎么玩的
还有以前您曾提到有三大战役，分别是“产业升级、拉动内需、提升金融体系抗风险能力”，作为未来总经理的长期目标；本文提出“就业与物价稳定”的短期目标，且看下来短期目标是压倒长期目标的。此处的长短期目标基本协调，但是否存在长短期目标冲突情形？如果有，又该如何处理呢？比如说判定短期目标不可行，另定目标作为通往长期目标的手段，又或是通过权衡仍选择该目标等等。
另外在管理短篇第十一章决策方法一文中说到 ：“因此，在决策过程中，初始阶段以事实判断为主，随着这一过程向最终目的逼近，从决策的整体过程来看，事实判断所占的比重越小，价值判断所占的比重越大。这是伟大的的发现，这是超出常识的。”
这段没看明白，为什么说是超出常识的:
答 ｜ wxmang ｜ 2011-10-27
你知道被枪毙的全国人大副委员长成克杰大额存单送礼案吗？就这么玩的。
现在产业升级与就业目标就有冲突：消灭血汗工厂，就会影响就业。只能两害相权取其轻了。
至于决策过程中“初始阶段以事实判断为主，随着这一过程向最终目的逼近，从决策的整体过程来看，事实判断所占的比重越小，价值判断所占的比重越大”，是因为我们总是认为正确的决策离不开实事求是和环境，这是我们直觉。
但是事实上可能我们的意志在决策达成最终目标过程中起的作用更大。
这就是超出常识的地方：意志的价值。
54#
问 ｜ 随性自在 ｜ 2011-10-27
不是说铁路建设差不多都停工了么？
中铁、铁建及其分包系统的不就转移了么？
建筑行业的核心竞争力是接工程能力，施工能力剩余很严重吧？
何况建筑机械的发展很快，替代劳动力效果很显著。
任志强的说法不可信。
答 ｜ wxmang ｜ 2011-10-27
你干过房地产吗？如果没干过就不要乱说。因为我虽然没直接干过房地产，但是我曾经当CEO的集团的下属某一个企业曾经是上海10大房地产公司之一，所以我知道一点：任志强说的靠谱。
55#
问 ｜ madercf ｜ 2011-10-27
80后刚需，有需求。请教一下再等，等多久呢？
有人说明年3、4月份房价会到一个相对的低点，是不是那时就可以买房了呢？
答 ｜ wxmang ｜ 2011-10-27
租两年房子住不行吗？
56#
问 ｜ 面朝阳光 ｜ 2011-10-27
请教忙总，您说的是房价逐年统计平均值的四成下跌嘛？
以近五年这样陡峭的房价 平均值至少也是现在的一半 一半的四成 那不是现在的房价至少下降七八成。。。。
我是不是理解错了。。。
答 ｜ wxmang ｜ 2011-10-27
不是，银行算风险是按老房子老价格，新房子新价格来算的，他们的数据并不是真实房价下跌数，只是他们内部风险评估数。完全是两回事情。
房价下跌超过50%，银行就会出手收购（当年海南的银行就是这么干的），不然他们账面立即出现亏损。
57#
问 ｜ 煜熠 ｜ 2011-10-27
忙总多说一句吧，意志的价值和意志不能脱离实际，怎么平衡来达到最终的目的。我觉得这才是最高秘密。
答 ｜ wxmang ｜ 2011-10-27
决策很多时候就是凭感觉，没什么理性的道理可讲。例如辽沈战役，毛主席让林彪大锦州，林彪说法是：准备一桌菜，来了两桌人，担心被前后夹击。毛主席的说法是：这种时候，哗啦一下就赌上去了。
从历史来看，关键时候豁得出去的，总是胜利者。刘伯承不也说过：两军相逢勇者胜。其实就是决策的意志大于决策的事实判断。
这种例子太多了。决策本来就是在不确定性下选择，有时根本没有足够的信息来进行正确的事实判断，而又不能不做选择（其实错误的选择都比不选择强，因为只要选择，就有可能成功，而不选择，必然死。黄维在双堆集突围时迟迟不敢下命令做选择，就是这样的例子，也是杨伯韬一生都不原谅的原因），这时只能靠价值判断。
58#
问 ｜ 煜熠 ｜ 2011-10-27
嗯。我是想说，意志坚定的人怎样带领说服他的跟随者实现自己的意志。这个忙总也说过很多次了，领袖无非是决心和承担。
答 ｜ wxmang ｜ 2011-10-27
如果他们信任你，根本不会问任何问题，跟着走。就像以前有厂长说的，只要你说一声，在敏感词建水坝我们都干。我们信任你不会坑我们。
59#
问 ｜ zfp2005 ｜ 2011-10-27
还请忙总就决策、价值判断及意志的价值这一方面给我们讲讲。毕竟小人物有时也会遇到50%的这个问题，有时就有一种站在十字路口的感觉，茫然无所从；有时也会上下挠心，有种无力感。很多事后都感到选择错了，有时判断对的和错的真的只有一线之隔。
对于这方面的学习有什么方法，阅读哪些方面的书籍比较好，还请忙总教我。
答 ｜ wxmang ｜ 2011-10-27
建议看这两本书：
《管理决策新科学》.赫伯特·A·西蒙著.pdfhttp://ishare.iask.sina.com.cn/f/7403787.html
《管理行为》.赫伯特·西蒙着.pdfhttp://ishare.iask.sina.com.cn/f/19835889.html
60#
问 ｜ peggydw ｜ 2011-10-27
所以我才会在上面冒昧的说说，会不会像汽车一样变的半垄断不过可能表述的不确切，意思是一部分全国公司，和一部分地方公司（当地有背景或权利的）
小企业会变得没有竞争力，市场在缩小，进入门槛在提高，虽然是非技术的。
而且从10年或15年的角度看，未来人口红利和城市化会被吃的差不多了。还有这么多下届的保障房，还有空置率。
现在一些大房企已经跑到中小城市去扎堆了。
不过我一直不认为房价会数字意义上的大跌。这不符合大部分掌权者人的利益吧。刘明康的40%啥的，我感觉就像是放了个风，舆论而已，都是用来吓唬人的，不让大家行为过偏而已。就像温州的论战，喊救和不救的声音本身也是一种力量。像今天早上的新闻：多地楼盘降价遭业主冲击 网民质疑房企自导自演
怎么看怎么像是舆论引导，想让大家往某个方向去想而已。
我一直有个简单的对比，说出来博您一笑。04、05年的时候，我吃煎鸡蛋5毛一个，肉包子一块2个，面条一碗2块。上海 那时候七宝的房价，奥林匹克花园、万科朗润园大概6000多不到7000。今年价格下跌之前，煎鸡蛋2块，肉包子2块，面条很多地方是没有6块以下的了，我正常吃碗面10块。还是这两个项目，大概2.8万。
基本上都是数字变化而已，只不过房子总价高罢了。
没有变化的价格基本上技术大幅提高的行业，比如电子产品类。
而无论上房子、还是面条煎鸡蛋，虽然过了这么多年，没见技术进步而已，还是依然维持在当年的生产力啊
没有跟上这个变化的另一个是收入。那时候我刚毕业。而现在的大学毕业生毕业的收入，远没有我当时的4倍。
压力由此而来，而我自己的收入，比起这个看来似乎也是停滞而已。
这段话跳跃思维太强了，哈哈，其实说的不是一件事啊~
答 ｜ wxmang ｜ 2011-10-27
房地产的小公司恰恰是背景最复杂的，最不容易死掉。真的死掉的是那些比上不足比下有余的中不溜。三个人开的房地产公司是不容易垮台的：领导儿子幕后总经理，领导夫人幕后董事长，领导秘书幕后销售总监，你说。。。。。
61#
问 ｜ 郭既克 ｜ 2011-10-27
这个怎么讲？
答 ｜ wxmang ｜ 2011-10-27
因为领导需要这个数据。
62#
问 ｜ duanjian ｜ 2011-10-27
张胜的《从战争中走来》中有这么一段话：
苏军《战役学》中最突出的一个观点是：“战役目的的坚决性”。我这个搞战役的人，一开始对这句话并不以为然，目的有什么坚决不坚决的？目的应该是明确，意志才谈得到坚决，总以为是翻译的缘由所致。其实，在决策集团的主观意志中，在决心基本一致的前提下，总会有谨慎和冒险、犹豫和果敢之间微妙的差异。这时，就用得着苏军战役学中的这句话了：“战役目的的坚决是战役组织的前提。”在战争生死的较量中，这种势在必得、破釜沉舟的胆气甚至是冒险往往成为最后胜利的关键。
皖南事变前，陈毅劝项英北上，就说他是：无心不定，迟早输的干干净净。正是此理。
顺便挑个小错，应该是杨伯涛。
答 ｜ wxmang ｜ 2011-10-27
是杨伯涛，拼音错误。
其实军队把目标叫决心是有道理的，其实就是决心。没决心的目标就是口水党的计划，想了=说了=做了=做成=成功。
可是现实中，尤其是战场上生死较量，口水党是没市场的，上去就是人家的下锅饺子。
决心比什么都重要，没决心的人，就是醉鬼，一生都在转圈圈。
63#
问 ｜ peggydw ｜ 2011-10-27
哈哈，确实啊，这种公司我还真见过，以前在松江见过一个，不过比忙总说的还多了两人，一个收钱的小会计没啥背景。还一个管点事情的是老板的小弟。这两人是能见到的。其他还有一些所谓这个人的亲戚、那个人的亲戚啥的。据说是只发公司，小会计都没见过这些人~
这公司啥活的不干的。反正有设计院、有销售代理公司、有施工队、有监理。
一些需要协调解决的会，是出席一下，跟这边说你们有啥问题直接问他们，跟那边说，你们把问题解决一下，就直接消失走人了。
不过这种小公司也不是主流了，现在，现在好多那种没什么势力和背景的，前两年眼热来的，尤其是江浙一带
答 ｜ wxmang ｜ 2011-10-31
这种地头蛇公司是各个外地房地产商必须登门拜的码头，当然不是空手去拜。我参与过这种活动。
这个看绿城的背后老板的实力了。
64#
问 ｜ 织梦行云 ｜ 2011-10-27
呵呵，问个题外话，忙总平时也喜欢下围棋么
答 ｜ wxmang ｜ 2011-11-03
以前在科大时下，后来不怎么下，一是时间不够，二是找不到恰好的对手，不是太厉害，就是太菜。
65#
问 ｜ 面朝阳光 ｜ 2011-10-28
还有一个问题请教忙总
房贷利率从七折到1.1倍 您可能没注意到 加一个点 对购房者来说 相当于房价涨了11.7% 加了四个点 相当于涨近50%
也就是说 房价降没降五折不知道 反正银行是赚了50% 对购房者来说房价下跌并没有带来什么好处 反而负担也许更重
忙总对这个问题什么看法。。。
答 ｜ wxmang ｜ 2011-11-03
银行现在没钱，随行就市，物以稀为贵，钱少就涨价，这个就是他们信奉的市场观点：涨价就是市场原则，愿打愿挨；不降价就是国情，要顾全大局。你跟谁说去？
66#
问 ｜ xiaji ｜ 2011-10-28
销售成本搞不好还是负的
答 ｜ wxmang ｜ 2011-11-03
我们遇到过这种事情。我们看上一块地，准备用来搞康复医疗疗养中心，结果等到第二次去，已经被三个人公司搞去了，不得不想方设法，花大价钱，请人家出让。光燕窝鲍鱼鱼翅就不知道请了N回，最后还弄来一个南京的公司做托，送钱都送不出去，人家要敲骨吸髓。
67#
问 ｜ weakleilei ｜ 2011-10-29
现在大多数商品房销售的时候贴出来的价格是建筑面积（包含公摊）的价格和面积，但实际签合同、以及房产证上的价格却是套内面积（除公摊）的价格和面积。
我有两本房产证上都是如此。
答 ｜ wxmang ｜ 2011-11-03
这是为了偷税漏税。
68#
问 ｜ 郭既克 ｜ 2011-10-29
但是我想银行能够承担的下跌应该远不止40%吧，这只是对最新的贷款而言，前面的那些贷款过了这么几年都已经还了60、70%了，而且，第一，房价不会一夜之间跌40%；第二，房奴不会房价一跌就跑路，总会撑一段时间看看；这两个时滞加起来又是一段时间差。在这个时点到来之前，房奴还得继续供着房子。因此，40%离银行的保本线还远得很。
答 ｜ wxmang ｜ 2011-11-03
这个要看说话环境和上下内容，不能断章取义。
69#
问 ｜ peggydw ｜ 2011-10-31
最近好像很难上的了论坛啊
请教下忙总怎么看郭、刘等换位置？
顺便请忙总推荐一下财务、会计类的入门书籍
答 ｜ wxmang ｜ 2011-11-03
上海财经大学的娄尔行主编的那一套，共计8本，上海三联书店出版。
换人不过是一朝天子一朝臣而已。一个连自己大秘都保不住的人，已近没有说话权了。
70#
问 ｜ 总忙 ｜ 2011-10-31
从下面这个新闻来看，征收房产税是政府的下一步动作呀。忙总说房产税不可行，征收成本太高，但为什么国外搞得起来呢。华生对这个问题作了研究，他是强烈主张征收房产税的，认为这样可以有效地将投机者赶出来，结果是房市火爆，价格下降。
《限购是不得已，将加快推进房产税在全国实施》
【吴晓灵委员】抑制商品房市场的过度投机是为了平抑房价，但长期采取限购政策与市场配置资源的原则相悖，应该更多地运用税收手段调节。
【住建部部长姜伟新】限购政策是行政办法，是房价高速上涨，其他手段都用了以后，还差那么点火候才能把房价抑制住，最后不得已出了这样一个措施。作为一把剑悬着，还由监察部和住建部联合实行问责。这招起了一些作用，不能说是主要作用。在党中央、国务院采取了综合政策情况下，商品房价现在总体上趋于稳定，一些城市开始有下降苗头，一些二、三线城市还在涨着，但是涨幅开始减小。
更多地采取税收办法，对需求和供给包括房价进行调节，这是对的。但是，现在有一个信息不是特别清楚的问题，我们正在努力建设城镇个人住房信息系统。
准备先在40个城市进行试点，先把40个城市个人的住房信息收集起来，然后尽快实行全国联网。而一旦这一系统建立起来，再加上银行系统、财政系统、税务系统和公安系统的信息，如果能统一到一个平台上，就不必再采取限购这种行政色彩浓厚的办法来调节楼市。
【财政部部长助理王保安】目前，上海和重庆已经开始进行房产税试点。下一阶段，我们要抓紧总结两个城市的经验，加快推进房产税的实施，以使它进一步发挥调控房地产市场的作用。
http://fc.66163.com/info.php?cid=307341
答 ｜ wxmang ｜ 2011-11-03
先把婚姻信息在全国联网了再说。那这么容易。吴晓灵的话不过是口水话。
71#
问 ｜ 郭既克 ｜ 2011-11-03
说话环境和上下内容？就是说这个话是说给谁听的吗？那忙总觉得这个40%是低估了还是高估了？
答 ｜ wxmang ｜ 2011-11-03
对大银行可能问题不大，地方城市商业银行就是个杀死他们的数字。
72#
问 ｜ peggydw ｜ 2011-11-03
谢谢忙总啊，我在卓越亚马逊上搜索了一下，娄尔行的只有一本基础会计，而且没有货了。但是没有8本，是不是我找的不对啊~能说下书名么
答 ｜ wxmang ｜ 2011-11-04
《基础会计》；《中级财务会计》；《成本会计》；《管理会计》；《高级财务会计》；《财务管理》；《审计》；《电算化会计》。
这是一套名著，可能上旧书市场找得到。你就找上海财大教材，三联出版即可。
73#
问 ｜ zhengwei930 ｜ 2011-11-04
宋卫平后面还有人
答 ｜ wxmang ｜ 2011-11-08
中国只要公司搞到百亿这个规模，自然就有保护伞了。我们俗称旁大款。
74#
问 ｜ 方解石 ｜ 2011-12-03
我都打算一直租房了。
以后有了孩子就把孩子的户口放单位，单位的地段不错，孩子上学如果执行青岛市的政策也应该在不错的小学。如果买的话这边的房子两万五左右一平米，是天价了。买不起。。。除非哪天bf出去偶尔捡到一块大钻石。。。
不过这边房租也不是很便宜。。。现在月租又涨了。一个月一千七不到。每年一千五百块钱的暖气。若干水电。。。都是钱啊。。。
不过想想小山mm，还是幸运多了。起码这边这一千七租到的是窗明几净建于三十年前的国有企业住宅楼，安全，卫生，还不用自己出什么物业费。因为位于风景区，大部分物业好像都是国企或者青岛市政府出了。
答 ｜ wxmang ｜ 2011-12-04
不可能，一旦有能力，你的第一选择就是买房子。可以跟你打赌。安居乐业是我们血液里的东西。
75#
问 ｜ 方解石 ｜ 2011-12-04
现在这边的房价来看，有能力，就意味我可以一口气掏出来一百万甚至更多。。。否则的话随便一套百十平米的房子买加简单装修也要二百万出去了，就指着我这每月两三千够干嘛的。。。
今天bf还忽悠我，说他估计三五年内他年薪有望涨到五十万，我觉得哪里可能。。。除非他移民，加入世界顶级的那种咨询公司，然后全世界跑，每日日薪拿美钞或者欧元。。。
目前我觉得只有一个可能我可以买房子，就是bf突然发现类似于和田玉那样的宝石矿床，然后偷偷的抓几块回来~~~一块价值上百万~~~
答 ｜ wxmang ｜ 2011-12-04
很好，有梦就有希望，不着急，一切都会有的。
76#
问 ｜ muiaao ｜ 2011-12-04
忙总，冒昧问一下，
看你的描述，为了保持通胀和就业等等政治性的目标，房地产不可能再放任胡搞了，一定会用各种方法，保障房廉租房，限购限贷，收紧银根等等方法，用通胀慢慢消弭高房价于无形。
我想知道的是，房产税近期会不会出，或者说什么前提下可以出。为什么这么问，我觉得只要房租收得到，房东就有死扛的理由，不出售就没有可能亏损，租金大体还是上涨的。加上中国人骨子里的那种情节，拥有房“地”产，吃租米。而房产税，会从根本上打消这种心理，以及让地方政府彻底摆脱卖地财政。
追随忙总到此，所有搬家帖看得差不多了，斗胆问这么个问题，还望点拨下
答 ｜ wxmang ｜ 2011-12-05
房产税不是不想收，是收不了，收税成本和技术难度都很高。这个以前我专门写过帖子，建议翻一下（我自己找不到了）。
77#
问 ｜ muiaao ｜ 2011-12-05
如果是技术或者说成本问题，归根到底是成本问题，收不了，真让我感到安心呢，拼命买的房子不用缴税了
怕收到当官的自己头上，恐怕也是考虑之一吧？如果公务员成为有多余房的主力部队之一，恐怕房产税会造成不稳定因素呢，据说历史上某个有名的革命家曾经就是系统内的，后来邮政系统裁员，于是….
答 ｜ wxmang ｜ 2011-12-06
不完全是地方政府不愿意，目前接班交班在即，都不想节外生枝，稳定和谐是大局。
78#
问 ｜ levelworm ｜ 2011-12-06
哪位啊？这不是疯了，历代都对这个管理的很严格把。
答 ｜ wxmang ｜ 2011-12-06
这个还不少，一些所谓民营粮商，实际就是一些大的粮食贩子。
79#
问 ｜ 土拨鼠、方解石、农民家的狗 ｜ 2011-12-07
哇哦，你这条件太好啦
青岛房租很低啊。。。我在兰州二室一厅的房子都要1600，取暖费1600，还有物业之类的。这个还是普通小区的。
而且，兰州的环境远远比不上青岛啊。
对啦，你老公现在定下来在青岛哪个单位上班啊？
我和他应该是同行
你那房子面积大吧~~~
我租的套内面积自己量了下才五十多一点。当然整体面积差不多是六十。
两个卧室，每个卧室大概十平米多一点。客厅六七个平米，呵呵。厨房六七个平米。阳台是六个平米左右。卫生间一个平米。。。剩下的是走廊。
你那两室一厅，起码七八十平米吧，哈哈。
兰州应该取暖比这边低才对。
我这边房子很旧，不过靠海，很近，离海走着三分钟不到。而且出门公交也算比较方便的，旁边是八大关，国家著名风景区。走着五六分钟吧。还有大广场，公园，唯一不方便的就是购物，不过附近也有小超市什么的。
你还有物业。我们这栋楼，每年好像是一家交十块钱的楼道灯的电和灯泡钱，除此好像不要别的。
照你的条目列下
房本上面积95.7，使用面积估计70左右（板楼），我的卫生间差不多5个平方了；取暖费标准3.3（总额1579），
物业一年500不到，有线费25每月；别的就没啦
还有，比较恼火的是，兰州这边供暖到了晚上11点后，就是低温供暖，早上6点左右才正常。。。
反正小区环境一般般，
不过工作忙，回家也就睡个觉
呵呵，那还是比我宽裕的多。虽然青岛空气应该比兰州好点，呵呵。
青岛和兰州的风景，天上人间。。。
更何况方解石MM，你那还是海景房哦
那些老江湖们会不会这么干呢：开工典礼搞得热闹隆重，恨不得嚷嚷得全世界都知道，瞧咱多配合中央；建设么冷灶凉饭地晾着，恨不得随便派几个人去工地?奔，也让全世界都知道俺穷，实在是建不起来呀。
答 ｜ wxmang ｜ 2011-10-26
都是钱惹的祸。
目前制度是：商品房销售面积=套内建筑面积+分摊公用建筑面积。
其中套内建筑面积=套内建筑空间占地面积+套内墙体占地面积+套内阳台占地面积。
套内建筑面积计算一般不容易做手脚。
但公用分摊面积则不同，因为不直观，即使弄明白，也不知道究竟那些是不可以计入公摊部分的。
公摊面积通常是由政府下属单位计算出来的，谁不服，开发商就以可推脱说是政府盖了公章的，谁不信可以自己去找他们了解去。
据1995年9月8日住建部颁布的房地产交易中关于公摊建筑面积计算规则规定：
1、 整栋建筑物的面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。
2、 将整栋的公用建筑面积除以整栋的各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。
3、各套（单元）的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。
实际上根据经验，一般每套房屋公摊面积最大不会超过住房套内总面积的10%，即如果套内总面积为60┫的房子公摊面积最大不会超过6┫。但目前市场上的销售情况是60┫套内面积的房子，实际销售面积至少要卖到85┫～110┫之间。如果按100┫销售面积来计算的话，就是说有（100-60-6）┫=34┫的销售面积是开发商无端加上去的，而这34┫的建筑面积是开发商一分钱建筑成本和土地成本都没有花的。如果按7000元/┫的市场销售价格计算的话，那么开发商额外获取的利润就有7000元/┫X34┫=23.8万元。
此外更恶劣的是商业房算成公摊面积让普通业主买单。（虽然《关于商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊有关问题的通知》明确规定：“会所、储蓄所、娱乐活动室等经营性住房，居委会、派出所使用的房屋不能作为公用建筑进行分摊。”，但是屡禁不止，一般只要给相关单位腐败费，就能过关）
这个问题很简单。我算给你看。
按照全国城市商业银行资金清算中心理事长王世豪称，房地产20万亿元贷款（银行目前贷款总量是55万亿元，房地产贷款已经占到银行贷款总量的36%），加上一些非银行金融机构打擦边球的贷款（主要是穿着信托基金马甲的抵押贷款）3万亿左右，实际贷款总额在23万亿，按照刘明康说法，银行不怕房价下跌40%，说明综合首付率在40%左右，这样首付资金在15.3万亿（23万亿*0.4/0.6），根据前一段时间介绍的非自住性购房者占整个购房者比例70%（定义是同一个户口拥有两套以上住房），那么非自主性购房者投入的首付资金是10.7万亿（这些都是大概数）。而这些非自主性购房者中既有投机者，也有投资者，也有保值者，还有出租专业户，度假用房等等。但是这些房子随时可能因为价格合适，有利可图而套现。
如果这些房子涨价，他们能够拉高出货，在偿还银行贷款后，还将有至少10万亿游资，可以炒各种有价值的东西。决策层最担心的是炒粮食。一旦有人大规模囤积粮食，一般说来一个政权离瓦解就不远了。
如房价下跌40%，这些人如果不想继续供房，要割肉出货，38.3万亿*0.7=26.81万亿的房子要套现（自住用房不考虑套现），那么可获得资金16万亿左右，而他们欠银行贷款=26.81―10.7=16.11万亿，基本只够归还银行贷款。
他们前期投入的首付就在房价下跌中消失了。那么这些消失的钱去了哪里呢？30%–40%是去了政府卖地的口袋，30%是去了钢材水泥建筑安装企业，是他们的成本和利润一部分，剩下30%左右是房地产商利润，税费和腐败成本。
所以这10万亿从投机资金变成可控的资金（政府收入，企业收入和税费）。危险就消失了，不用再担心有人去囤积粮食了。安啦。
80#
问 ｜ ifulou、不夜之侯、xiaji、yt991593、showpen ｜ 2011-10-25
问几个傻问题，
1。“首付资金在15.3万亿（23万亿*0.4/0.6）”中的“0.6”是什么意思？
2。“要割肉出货，38.3万亿*0.7=26.81万亿的房子要套现”中的“38.3万亿”是从哪来的？
3。“而他们欠银行贷款=26.81―10.7=16.11万亿”中的“26.81”上面没有提到是怎么来的，上面不是说实际贷款总额为23万亿吗？
想了想，我是概念不清晰，把首付和欠款搞混了，没买过房子啊。
忙总一系列提示可用一个公式概括：
银行可承受跌幅： x
房地产总市值： A
综合首付率： y
银行贷款： A（1-y）
下跌后总市值： A（1-x）
若要银行不承担风险，需 A（1-y）=A（1-x），
即y=x
也就是说，现在房地产综合首付率为40%，如果政府能够足以把控房地产市场的话，综合首付率是房价跌幅的下限，高于这个数值，政府会出手救银行，在这个范围内，随便炒家折腾。
从开发贷款说，刘明康给出的开发贷款的平均抵押品比例为 189%
银行可承受的跌幅为89/189=47.1%>40%
那看来银行现在是高枕无忧了
地方政府财政收入这一块，开放发行地方债发行，似乎也不成问题。
还真是定向精确打击啊
房地产的小公司恰恰是背景最复杂的，最不容易死掉。真的死掉的是那些比上不足比下有余的中不溜。三个人开的房地产公司是不容易垮台的：领导儿子幕后总经理，领导夫人幕后董事长，领导秘书幕后销售总监，你说。。。。。
绿城有可能第一个倒下或被大鳄吞吃么？
今天看到的数据是：贷款330多亿，委托50多亿，自己集资，融资（应该就是指高利贷）估测也有60-70亿。
2010年底资产负债率100%多点，8月份162%，现在是207%
PS：这家伙简直是本地房价上涨的罪魁祸首，本地中心地段房价03-09年只是从3000-6500。09年底绿城跑过来以地皮价1.14万（标底是5300）拍了块中心地段，自此本地开发商水涨船高，没低于1万元的新楼盘了。
销售成本搞不好还是负的
在2012年里，锻炼一个能力，改变一个缺点，学会一个技术。重点词：Focus。
就我了解的信息对忙总的疑问试着回答一下：
1：根据历年住宅竣工面积：07年 4.8亿┫，08年 5.9亿┫，09年 5.77亿┫，10年 6.12┫，11年 预计7.7亿┫，合计30.29亿平米，按100┫/套计算，07至11五年竣工住宅总套数约为3000万套。一般来说住宅面积占房地产总面积的75%到80%左右。
2：看报表，自筹资金都在40%，实际上自筹资金一般在20%左右。
3：套取开发贷款玩投机，这一两年没见到过，现在银行对房地产的贷后管理是非常严格的，都是受托支付，资金从银行直接到供货商，施工单位账上，玩投机好像不太容易。
忙总 你在文中提到（也从很多地方看到或听到）
这个定义，想问问忙总，是否知道一些GDP必须>=8%这个结论的来源和背景吗？
答 ｜ wxmang ｜ 2011-10-25
你问这个问题内容比较多，我单独发一贴：
GDP与就业的关系：
81#
问 ｜ 西行漫记 ｜ 2011-10-26
父母上周末去上海郊区看房，有一定跌幅，而且开发商急于回笼资金，对于高首付的给予一定折扣。我劝二老继续淡定
偷得浮生半日闲，
峰回路转现丰言。
答 ｜ wxmang ｜ 2011-10-27
建议看这两本书：
《管理决策新科学》.赫伯特?A?西蒙著.pdfhttp://ishare.iask.sina.com.cn/f/7403787.html
《管理行为》.赫伯特?西蒙着.pdfhttp://ishare.iask.sina.com.cn/f/19835889.html
82#
问 ｜ weakleilei、truesight ｜ 2011-10-29
现在大多数商品房销售的时候贴出来的价格是建筑面积（包含公摊）的价格和面积，但实际签合同、以及房产证
忙总，几个月过去了，地方融资平台上，中央和地方的博弈，有什么新的进展吗？
还是仍旧像你之前说的一样，今年换届，不会有太大进展了？
答 ｜ wxmang ｜ 2012-05-29
现在不准借钱了。（好像今年全国地方融资平台只增加了几亿元）。
83#
问 ｜ truesight ｜ 2012-05-29
看来没有地方融资平台和银行的放水，最近大家都在讲的刺激计划还是没什么干货啊
那地方发债方面有进展吗？
答 ｜ wxmang ｜ 2012-05-29
没有，目前还是上海浙江广东深圳被批准试点，与去年一样，规模很小，中央财政不担保，市场兴趣不会很大。例如甘肃就试探过自己财政担保发债，应者寥寥。
84#
问 ｜ whzzq ｜ 2012-05-29
那么钱从哪里来呢？保障房还建吗？房价会跌吗？
答 ｜ wxmang ｜ 2012-05-29
保障房是政治任务，当然会继续，房价不会大跌。
85#
问 ｜ whzzq ｜ 2012-05-29
政治也要经济支撑啊，关键问题您老没回答呢。钱怎么来？
答 ｜ wxmang ｜ 2012-05-29
本帖最后由 wxmang 于 2012-5-29 17:44 编辑
钱以前就说过了，缺口中央国债补。（其实不是很大，这个以前有个估计，各省都上报了，也一直在下拨）。
这是某位官员在3月人大期间说的原话：1000万套保障性住房的1.3万亿资金包括：土地出让金10%用于保障房建设（目前累积筹集接近3000亿元）；住房公积金增值收益能提供400亿元；国开行已与住建部签署1000亿元的贷款协议；中央财政投入1200亿元；再加上公积金资金支持保障房试点的筹集资金，基本就达到了9000亿元。剩余4000亿元缺口，将依靠商业银行贷款来解决。中国银监会已经要求商业银行每年新增贷款5%用于支持保障性住房贷款（目前在每年基数8万亿元以上，可以筹集4000亿元）。另外商业银行支持保障性住房贷款，财政贴息。整体资金缺口不是太大的问题。个别地方有问题，需要区别对待，一事一议解决。但是现在情况是不是这样，只有中统军统知道。
86#
问 ｜ truesight ｜ 2012-05-30
看来社会上对沿海省份的收入有信心，对甘肃的收入没信心啊
答 ｜ wxmang ｜ 2012-05-30
现在浙江上海广东深圳发债也是中央财政担保，地方财政反担保。